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房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士心中的銷售旺季“金九銀十”，轉(zhuǎn)眼已進(jìn)入9月的第二周，不過(guò)，受制于樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，樓市火熱行情并未到來(lái)。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周一線城市整體成交量依然低迷，成交量環(huán)比下跌了20%。其中，北京環(huán)比下跌28%，同比下跌60%；廣州環(huán)比下跌32%，同比下跌72%；上海環(huán)比下跌22%，同比下跌27%。與此同時(shí)，二線城市成交量環(huán)比亦下跌了8%，同比跌幅更是達(dá)到了32%，而三線城市整體熱度亦不如預(yù)期。
●南方日?qǐng)?bào)記者 馮善書(shū)
數(shù)據(jù)
8月樓市成交量下降
安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：8月份，除上海新建商品房均價(jià)環(huán)比7月微漲以外，北京、廣州、深圳三個(gè)一線城市的新房均價(jià)都有不同程度的下跌
8月本為傳統(tǒng)的樓市淡季，但作為銜接“金九銀十”的關(guān)鍵時(shí)節(jié)，還是背負(fù)了業(yè)內(nèi)一定的期望。
安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)像是給市場(chǎng)淋了一瓢涼水：8月份，除上海新建商品房均價(jià)環(huán)比7月微漲以外，北京、廣州、深圳三個(gè)一線城市的新房均價(jià)都有不同程度的下跌。二手房方面，除北京均價(jià)略有回升，上海、廣州、深圳均與7月的幾乎持平。
對(duì)8月的一線樓市來(lái)說(shuō)，整體的量?jī)r(jià)齊跌是數(shù)據(jù)給人的直觀感受。廣州樓市在政策收緊、推盤(pán)較少等作用下，雖然相比7月略有升溫，但成交仍是低迷。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月廣州一手住宅網(wǎng)簽成交4978套，同比去年8月的10044套減少5066套，同比下降50.44%，而環(huán)比7月的4431套增加547套，環(huán)比上升12.34%。均價(jià)方面，8月廣州一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為16146元/平方米，同比下降9.33%，環(huán)比7月下跌了2.2%。
深圳方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，8月份，深圳一手樓市成交不足2000套，均價(jià)則微降0.12%至5.4萬(wàn)元/平方米，出現(xiàn)自去年10月份以來(lái)的11連跌。
同為一線城市，北京、上海的行情亦不例外。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，8月北京新建商品房共簽約1786套，較2016年8月4052套的成交套數(shù)下降了56%。另易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告稱，8月上海新房成交面積46萬(wàn)平方米，環(huán)比減少31.2%。
值得一提的是，日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2017年1—8月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況顯示，前8月商品房銷售面積98539萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.7%，增速比1—7月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。
在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛(ài)華看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)去年以來(lái)的調(diào)控，效果不斷顯現(xiàn)，一方面熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了抑制。從7月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，15個(gè)一線城市和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8到4.9個(gè)百分點(diǎn)之間。另一方面去庫(kù)存進(jìn)度也在加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。
然而，根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)監(jiān)測(cè)，與年初的房?jī)r(jià)相對(duì)，北上廣深四座一線城市中，除深圳有微幅下調(diào)外，其它三座城市房?jī)r(jià)均大幅上漲。
政策
部分三四線城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策
經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，近期各地釋放出來(lái)的一系列信號(hào)的用意是很明顯的，那就是，不要借助“金九銀十”這個(gè)時(shí)間窗口，試圖在市場(chǎng)走勢(shì)、政策松動(dòng)以及購(gòu)房者的預(yù)期方面做出任何改變
調(diào)控政策影響持續(xù)加強(qiáng)，被認(rèn)為是樓市量?jī)r(jià)齊跌的最直接原因。
剛進(jìn)入9月，深圳市場(chǎng)傳來(lái)兩大信號(hào)：一方面是，銀行繼續(xù)收緊首套房貸，首套房貸利率全面上浮，平均利率達(dá)到5.04%。另一方面是，監(jiān)管層對(duì)房貸的監(jiān)控步步趨緊。深圳人行在最近針對(duì)轄內(nèi)的商業(yè)銀行發(fā)布了一份風(fēng)險(xiǎn)提示，對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款的貸款期限要求最長(zhǎng)不超過(guò)5年，而且不得以未解除抵押的房產(chǎn)抵押（二次抵押）發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款。對(duì)此，有分析人士稱，利率上調(diào)和監(jiān)管加強(qiáng)，將直接導(dǎo)致流入房地產(chǎn)的資金加速減少，從而進(jìn)一步給樓市降溫。
記者了解到，9月份雖有機(jī)構(gòu)宣稱深圳還將有16個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，但含住宅的僅6個(gè)。在二手房方面，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主報(bào)價(jià)已下跌6.1%，預(yù)示著市場(chǎng)整體繼續(xù)下滑。
為了預(yù)防樓市“金九銀十”期間進(jìn)一步升溫，事實(shí)上，很多城市近期都在陸續(xù)出臺(tái)更嚴(yán)格的調(diào)控政策。如在一線城市中，北京市住建委相關(guān)部門近期便聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)行為情況檢查的通知》，針對(duì)近期有個(gè)別經(jīng)紀(jì)人員協(xié)助購(gòu)房人以辦理“消費(fèi)貸”“經(jīng)營(yíng)貸”“個(gè)人信用貸”“房抵貸”等方式套取資金作為購(gòu)房首付這類違規(guī)行為開(kāi)展自查，斷絕購(gòu)房者不規(guī)范的資金通路。與此同時(shí)，廣州、深圳和上海的情況也不例外。
在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚未完全建成之前，有業(yè)內(nèi)人士分析，9、10月份極有可能是新一輪樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)的時(shí)間窗口期，尤其是今年較熱的三四線城市，或?qū)⒚媾R政策進(jìn)一步收緊。公開(kāi)信息顯示，西安、蘭州、揚(yáng)州、泰州等今年大熱的城市近期相繼出臺(tái)緊縮政策。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，近期各地釋放出來(lái)的一系列信號(hào)的用意是很明顯的，那就是，不要借助“金九銀十”這個(gè)時(shí)間窗口，試圖在市場(chǎng)走勢(shì)、政策松動(dòng)以及購(gòu)房者的預(yù)期方面做出任何改變。不過(guò)，在他看來(lái)，釋放這種信號(hào)其實(shí)意義已經(jīng)不在，因?yàn)槿绻屑?xì)梳理過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控的周期，不難發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控嚴(yán)厲的情況下，熱點(diǎn)城市很少出現(xiàn)所謂的“金九銀十”的行情。當(dāng)然，在今年各種環(huán)境因素都和過(guò)去完全不同的情況下，期待樓市本身借助“金九銀十”出現(xiàn)反彈，本身就是小而又小的概率。
不過(guò)，東北證券研究員高建則認(rèn)為，隨著調(diào)控政策影響的不斷深入，銀行持續(xù)上調(diào)首套房按揭，房企融資成本上升及融資渠道收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高峰已過(guò)，很難向上超預(yù)期。預(yù)期下半年土地供給增加，房企拿地?zé)崆椴粶p，補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力較強(qiáng)，新房銷售仍將同比上升。一二線核心城市上半年受到限價(jià)、限購(gòu)政策的影響，商品房供給有限，剛性需求未得到滿足。雖然行業(yè)穩(wěn)中有降，但全年來(lái)看并不悲觀。
■觀察
新房供應(yīng)迎高峰
成交量或?qū)⒒嘏?span style="display:none">szC安康新聞網(wǎng)
大多市場(chǎng)人士分析稱，在信貸政策收緊及租賃市場(chǎng)相關(guān)政策不斷出臺(tái)的情況下，市場(chǎng)在傳統(tǒng)的“金九銀十”幾乎很難有過(guò)熱的表現(xiàn)。
安居客“國(guó)民安居指數(shù)”顯示，8月份購(gòu)房者信心指數(shù)為101.4，環(huán)比上漲1.2%，是連降3個(gè)月后的首次反彈。不過(guò)，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，62.9%的購(gòu)房者認(rèn)為短期內(nèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，并不急于在“金九銀十”出手，愿意花時(shí)間挑選更適合自己的房源。
“樓市一直存在著追高不逐低的市場(chǎng)現(xiàn)象。這也符合人們的趨利心理，房?jī)r(jià)高位時(shí)，擔(dān)心會(huì)漲得更高，因而剛需族和炒房者會(huì)有不買就來(lái)不及的逐漲心理。加上市場(chǎng)炒作，樓市虛火就是這樣從市場(chǎng)端推升起來(lái)的。”財(cái)經(jīng)研究員張敬偉認(rèn)為，過(guò)去幾個(gè)周期的樓市漲跌，無(wú)不呈現(xiàn)出這樣的樓市生態(tài)。
與購(gòu)房者的觀望心理相對(duì)應(yīng)的是，進(jìn)入“金九銀十”傳統(tǒng)市場(chǎng)旺季后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售壓力也在日增，大部分房企對(duì)“現(xiàn)金為王”已達(dá)成共識(shí)。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“金九銀十”期間東莞樓市供應(yīng)量大增。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，超過(guò)50個(gè)項(xiàng)目將在“金九銀十”推新貨入市，數(shù)量近1.5萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高，其中約1.3萬(wàn)套齊聚“金九”，供應(yīng)量創(chuàng)歷史單月新高。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，一二線城市新房和二手房市場(chǎng)的整體成交量環(huán)比均有所回落，表明各地限購(gòu)政策的相繼出臺(tái)已令全國(guó)主要城市的市場(chǎng)行情都受到了影響。接下來(lái)樓市行情在不同城市將進(jìn)一步分化，從市場(chǎng)走勢(shì)看，一二線漲幅回落已經(jīng)出現(xiàn)，整體市場(chǎng)的熱度從過(guò)去的一二線轉(zhuǎn)移到三四線。
居理新房數(shù)據(jù)研究院主任則表示，從目前各大開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)量來(lái)看，9月一線城市新房供應(yīng)會(huì)迎來(lái)一個(gè)高峰，所以成交量會(huì)呈現(xiàn)小幅回暖。但今年“金九銀十”幾乎不可能迎來(lái)量?jī)r(jià)齊漲的情況。
不過(guò)，也有人認(rèn)為今年樓市“金九銀十”并不悲觀。太平洋證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師周炯就指出，對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，目前影響銷量最大的因素仍然是供應(yīng)量，即房企的推貨量，而需求端依然強(qiáng)勁，且供求矛盾突出。雖然受制于限價(jià)政策調(diào)控影響，房企獲取預(yù)售證仍存難度，但大部分主要布局于一二線城市的房企，或迫于上市公司業(yè)績(jī)壓力，或迫于自身現(xiàn)金流壓力，都將主動(dòng)增加推盤(pán)，因此，一二線樓市的成交量將獲得一定支撐；對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，這輪主要受益于一二線需求外溢的成交高峰，在一二線城市政策暫時(shí)不會(huì)放松的背景下，仍將持續(xù)一段時(shí)間。也就是說(shuō)，樓市“金九銀十”期間仍能獲得成交量的支撐。
