資料圖：浙江臺州推出租房“旅館式”管理。8月9日，臺州一位網(wǎng)格員正在利用手機對租客進行身份信息確認。中新社記者 王剛 攝
“免押月付”背后的利益平衡
支付寶租房并不直接對個人房東開放，而選擇和長租公寓機構(gòu)合作。
目前進駐支付寶的房源主要來自首批合作接入的長租公寓品牌——蘑菇租房，接下來將有魔方、寓見、V領地、蛋殼等近十家長租公寓品牌陸續(xù)接入支付寶。
“我們沒有考慮把租房入口開放給個人房源。支付寶的租房平臺，要求有品質(zhì)、有服務，這些更多是B端(機構(gòu))能提供的，因此現(xiàn)在的模式是B2B2C�！蓖醪┙忉專壳暗哪Ｊ绞峭ㄟ^服務于品牌化的連鎖公寓機構(gòu)來觸達個人用戶，用戶可以通過支付寶，找到品牌公寓方的房源，預約帶看，繼而線上簽約，通過支付寶支付房租。
如果個人房源直接上傳平臺，再直接租給個人租戶，也就是C2C模式，聽上去是一個很理想的“去中介化”模式，但在實際中會帶來大量的不確定性和管理難題，也很難對服務品質(zhì)進行把控。
“對個人房源的管理，阿里的咸魚做得還不錯，從租客到房源都有不少亮點。”鏈家地產(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)領告訴《中國新聞周刊》，從未來的趨勢來看，B2C仍然是大趨勢，但仍然會有一定比例的C2C，但是這一塊市場應該很難獨立形成平臺。
不過，和機構(gòu)合作的一個潛在挑戰(zhàn)是，這種“信用租房”模式需要最大程度的平衡雙方的利益訴求。
對支付寶來說，租房業(yè)務的目標在于推廣“付一免押”的信用租房，積累更多租房場景下的信用數(shù)據(jù)。而對機構(gòu)來說，與支付寶合作，目前最大的價值在于其作為流量入口的功能，但“付一免押”是否會影響公司現(xiàn)金流，從而對繼續(xù)擴張房源造成影響，有待考量。
長租公寓的前期投入大，獲客成本高，需要線上線下的運營相結(jié)合，在這種重模式下卻需要快速跑馬圈地來占領市場。高投入和不對等的規(guī)模發(fā)展，導致長租公寓普遍處于盈利薄的困境。
蛋殼公寓是一家以分散式合租公寓為核心業(yè)務的創(chuàng)業(yè)公司，2015年1月成立于北京，目前已經(jīng)進入了北京、上海、深圳等城市，運營了超過5萬套房源。
這種“分散式合租公寓”的業(yè)務模式，近年來在不少城市風生水起，最典型的是鏈家的“自如”公寓模式。不同于傳統(tǒng)的房屋出租，公寓運營方從個人房東手里把房子整租下來后，對房屋進行品質(zhì)化改造，再分散出租給租戶，目標人群一般是都市白領。
“對公寓機構(gòu)來講，無論接入任何一個平臺，大家最看重的是流量�！钡皻すEO高靖對《中國新聞周刊》表示，蛋殼公寓也即將上線支付寶平臺。此前公寓運營要提高流量，必須投入高額的廣告費用，而支付寶平臺的引流能更快速和低成本找到優(yōu)質(zhì)租客。
另一方面，蛋殼愿意嘗試“信用租房”的原因在于，不僅租客需要挑選有信用的房東，作為公寓運營方，也希望出租給信用好的租客，從而減少損失和管理成本。高靖表示，現(xiàn)在很多信用數(shù)據(jù)都來自消費，沒有行為的信用數(shù)據(jù)，“而租房是最能體現(xiàn)行為信用的�！�
住房租賃是對各方信用依賴都很高的行業(yè)，不論是租客、房東、經(jīng)紀公司、招租平臺，守信可以幫助行業(yè)良性發(fā)展，避免糾紛。對于出租一方來說，信用好可以提高出租率，降低管理成本，對租客來說，選擇信用好的房東、經(jīng)紀公司，可以避免被騙，大幅降低個人資金成本，同時按時履約，有助于個人信用的積累，未來獲得更好的服務。
不過，盡管“信用租房”從長期看有利于優(yōu)化運營效率，但短期來看，“免押金”和“租金月付”對現(xiàn)金流可能造成的影響，是公寓運營機構(gòu)不得不衡量的現(xiàn)實問題。
“坦率地說，影響非常大。”高靖對《中國新聞周刊》坦言，中國式的公寓運營，都是公司先從房東手里把房子拿過來，面對的是分散式的存量房，房東也會收一筆押金，押金在行業(yè)內(nèi)普遍存在，“說實話，租客付給我的押金，還不夠我們給配的那些家具家電。一旦租客把家具電器都搬走，我們損失的不只是一個月，而是好幾個月的房租。”
在楊現(xiàn)領看來，押金的核心是一個約束，在沒有租房保險的情況下，對于雙方違約，沒有一個解決機制，所以才出現(xiàn)押金�！安唤鉀Q中間的違約問題，押金就取消不了�！彼麑Α吨袊侣勚芸贩治�，但是對于支付寶來說，能夠發(fā)揮價值的地方在于押金的管理，這一塊可以有所作為，保障房東和租客的權(quán)益。
“我們可以拿出更多的房源來做免押金，但這些一般都是特定的房源，為了吸引客戶，而且是部分免還是全免，要做出規(guī)定。”但高靖表示，相比押金，“房租月付”的對公司現(xiàn)金流影響更大。
“如果我給房東付三個月房租，但租客只給我付一個月房租，那么公司現(xiàn)金流很快就會花光�！备呔柑寡�，假設這樣的話，公司不可能有任何擴張和發(fā)展，“做信用租房，也不能把自己的血都抽干�！�
目前，公寓市場占整個中國租賃市場的比例不足2%，未來有巨大的成長空間。公寓市場正處于跑馬圈地狀態(tài)，擁有足夠的現(xiàn)金流、不斷掌握更多房源，對于公寓機構(gòu)的擴張至關(guān)重要。高靖認為，“押金免多少都沒問題，但是月付背后，必須有消費分期的金融解決方案，這樣才能保證公寓機構(gòu)的現(xiàn)金流為正�！�
在引入消費金融的解決方案后，金融機構(gòu)為租客提前墊付三個月或一年租金，而租客在支付一定利息后，“變相”地實現(xiàn)了房租月付。
這也是支付寶“支付+信用+消費金融”整體解決方案中的一環(huán)。王博告訴《中國新聞周刊》，按月交租的背后其實是房租分期，需要依賴螞蟻金服的金融解決方案，通過消費金融產(chǎn)品和能力，就可以實現(xiàn)機構(gòu)端照常收到3個月房租，但消費者端是按月付租金。
顛覆者還是推動者？
“坦率講，我們現(xiàn)在沒有考慮盈利的問題。”王博告訴《中國新聞周刊》，賺錢不是支付寶做這件事的初衷。
他認為，支付寶切入租房領域的初心，是把螞蟻金服積累的能力輸出到線下各個場景，幫傳統(tǒng)線下場景做互聯(lián)網(wǎng)化的升級。但如果支付寶提供的平臺和能力，對公寓運營方有市場價值，他們也會愿意支付合理的成本來尋求服務，“未來要讓市場說話�！�
但事實上，租房是一個正在高速成長中的巨大市場。據(jù)住建部統(tǒng)計，目前中國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。鏈家研究院預計，到2030年，中國房屋租賃市場規(guī)模將從2016年的1.1萬億元躍升至4.6萬億元。
今年以來，國家連續(xù)出臺政策，多管齊下建立購租并舉的住房制度，希望滿足民眾多層次的住房需求。今年 7 月，住建部等 9 部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，在全國范圍內(nèi)加快推進租賃住房建設，其中廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市成為首批開展住房租賃試點城市。
在國家大力鼓勵和培育租房市場的背景下，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和信用體系的加入，正在重構(gòu)中國居民的租房市場。
除了支付寶之外，另一支付巨頭中國銀聯(lián)也宣布加入住房租賃市場。據(jù)中國銀聯(lián)官網(wǎng) 11 日消息，中國銀聯(lián)宣布與沈陽市房產(chǎn)局簽署住房租賃服務平臺合作協(xié)議，今年年內(nèi)有望在 12 個試點城市全部實現(xiàn)服務開通。
中國銀聯(lián)的模式在于，搭建一個“住房租賃金融服務體系”，以金融服務、信用體系、內(nèi)容權(quán)益、綜合支付為亮點，服務于各地政府住房租賃平臺，滿足租賃各參與方的實際需求。該項服務一端通過連接政府住房租賃平臺對接租賃參與各方，包括房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、機構(gòu)運營企業(yè)、出租人及承租人等；另一端通過銀聯(lián)標準接口對接各銀行及其他各類金融機構(gòu)的金融產(chǎn)品，讓政府住房租賃平臺通過一點接入，實現(xiàn)全部銀行及各類金融機構(gòu)的金融服務，達到“一點接入、全面覆蓋”效果。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來，一個完善的租賃市場，應該是由三個基石組成的，即信用租房、租售同權(quán)和租金證券化。
當前，這三個領域都在積極創(chuàng)新，一面拓展邊界，一面與傳統(tǒng)租房市場進行磨合。
一些評論預判，互聯(lián)網(wǎng)巨頭介入租房領域，可能會像電子商務對中國零售業(yè)帶來的“革命性”變化一樣，有可能“顛覆”當前的傳統(tǒng)租賃行業(yè)，或者爭奪傳統(tǒng)中介機構(gòu)的市場蛋糕。
“這是一種保守的思想，就像電商剛出現(xiàn)的時候，很多實體店認為電商沖擊了實體零售業(yè)�！蓖醪┱J為，房屋中介的業(yè)務本質(zhì)，不在于線下開多少門店，雇多少業(yè)務員，而是要在供給方和需求方之間進行撮合，以更低管理成本獲得更高收益，“中介行業(yè)的很多企業(yè)家，都已經(jīng)有了創(chuàng)新精神和開放態(tài)度，能夠用開放的態(tài)度去看待互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的變化，應該思考的是如何利用新技術(shù)提升以前的業(yè)務�！�
在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領看來，“顛覆”傳統(tǒng)租房市場，這種說法也言過其實了，“短期看，支付寶更像一個連接者角色，連接機構(gòu)和消費者，只是一個通道和嫁接，這對于租房這個行業(yè)的影響還是比較有限的，用戶體驗也很難有實質(zhì)改變�！�
“我們不會去干房屋中介干的事�！蓖醪└嬖V《中國新聞周刊》，在他看來，傳統(tǒng)中介機構(gòu)，也需要信用、實名、消費金融等技術(shù)，從基礎技術(shù)能力的輸出看，支付寶和傳統(tǒng)中介之間有天然合作的基礎。
“目前有相當一部分個人房源也是上傳到了傳統(tǒng)中介平臺，未來傳統(tǒng)房屋中介和支付寶的合作，有非常大的想象空間�！蓖醪⿲Α吨袊侣勚芸贩治�，“中介也希望獲得更精準的流量，以更低的成本提供更好的服務，這些需要信用、支付、金融等各種能力，我們愿意一起來做這件事�！�
王博說，支付寶想從過去僅僅提供交易環(huán)節(jié)服務，到關(guān)注租房前、中、后的全流程，致力于搭建完整的信用體系，“當這種模式被普遍接受，以后會從租房場景推廣到更多生活場景，從而讓信用這種意識形態(tài)更深地影響人們的行為方式�！�
聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經(jīng)書面授權(quán)
