資料圖:浙江臺(tái)州推出租房“旅館式”管理。8月9日,臺(tái)州一位網(wǎng)格員正在利用手機(jī)對(duì)租客進(jìn)行身份信息確認(rèn)。中新社記者 王剛 攝
“免押月付”背后的利益平衡
支付寶租房并不直接對(duì)個(gè)人房東開(kāi)放,而選擇和長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)合作。
目前進(jìn)駐支付寶的房源主要來(lái)自首批合作接入的長(zhǎng)租公寓品牌——蘑菇租房,接下來(lái)將有魔方、寓見(jiàn)、V領(lǐng)地、蛋殼等近十家長(zhǎng)租公寓品牌陸續(xù)接入支付寶。
“我們沒(méi)有考慮把租房入口開(kāi)放給個(gè)人房源。支付寶的租房平臺(tái),要求有品質(zhì)、有服務(wù),這些更多是B端(機(jī)構(gòu))能提供的,因此現(xiàn)在的模式是B2B2C!蓖醪┙忉,目前的模式是通過(guò)服務(wù)于品牌化的連鎖公寓機(jī)構(gòu)來(lái)觸達(dá)個(gè)人用戶,用戶可以通過(guò)支付寶,找到品牌公寓方的房源,預(yù)約帶看,繼而線上簽約,通過(guò)支付寶支付房租。
如果個(gè)人房源直接上傳平臺(tái),再直接租給個(gè)人租戶,也就是C2C模式,聽(tīng)上去是一個(gè)很理想的“去中介化”模式,但在實(shí)際中會(huì)帶來(lái)大量的不確定性和管理難題,也很難對(duì)服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行把控。
“對(duì)個(gè)人房源的管理,阿里的咸魚(yú)做得還不錯(cuò),從租客到房源都有不少亮點(diǎn)。”鏈家地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)告訴《中國(guó)新聞周刊》,從未來(lái)的趨勢(shì)來(lái)看,B2C仍然是大趨勢(shì),但仍然會(huì)有一定比例的C2C,但是這一塊市場(chǎng)應(yīng)該很難獨(dú)立形成平臺(tái)。
不過(guò),和機(jī)構(gòu)合作的一個(gè)潛在挑戰(zhàn)是,這種“信用租房”模式需要最大程度的平衡雙方的利益訴求。
對(duì)支付寶來(lái)說(shuō),租房業(yè)務(wù)的目標(biāo)在于推廣“付一免押”的信用租房,積累更多租房場(chǎng)景下的信用數(shù)據(jù)。而對(duì)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),與支付寶合作,目前最大的價(jià)值在于其作為流量入口的功能,但“付一免押”是否會(huì)影響公司現(xiàn)金流,從而對(duì)繼續(xù)擴(kuò)張房源造成影響,有待考量。
長(zhǎng)租公寓的前期投入大,獲客成本高,需要線上線下的運(yùn)營(yíng)相結(jié)合,在這種重模式下卻需要快速跑馬圈地來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。高投入和不對(duì)等的規(guī)模發(fā)展,導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓普遍處于盈利薄的困境。
蛋殼公寓是一家以分散式合租公寓為核心業(yè)務(wù)的創(chuàng)業(yè)公司,2015年1月成立于北京,目前已經(jīng)進(jìn)入了北京、上海、深圳等城市,運(yùn)營(yíng)了超過(guò)5萬(wàn)套房源。
這種“分散式合租公寓”的業(yè)務(wù)模式,近年來(lái)在不少城市風(fēng)生水起,最典型的是鏈家的“自如”公寓模式。不同于傳統(tǒng)的房屋出租,公寓運(yùn)營(yíng)方從個(gè)人房東手里把房子整租下來(lái)后,對(duì)房屋進(jìn)行品質(zhì)化改造,再分散出租給租戶,目標(biāo)人群一般是都市白領(lǐng)。
“對(duì)公寓機(jī)構(gòu)來(lái)講,無(wú)論接入任何一個(gè)平臺(tái),大家最看重的是流量!钡皻すEO高靖對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示,蛋殼公寓也即將上線支付寶平臺(tái)。此前公寓運(yùn)營(yíng)要提高流量,必須投入高額的廣告費(fèi)用,而支付寶平臺(tái)的引流能更快速和低成本找到優(yōu)質(zhì)租客。
另一方面,蛋殼愿意嘗試“信用租房”的原因在于,不僅租客需要挑選有信用的房東,作為公寓運(yùn)營(yíng)方,也希望出租給信用好的租客,從而減少損失和管理成本。高靖表示,現(xiàn)在很多信用數(shù)據(jù)都來(lái)自消費(fèi),沒(méi)有行為的信用數(shù)據(jù),“而租房是最能體現(xiàn)行為信用的!
住房租賃是對(duì)各方信用依賴都很高的行業(yè),不論是租客、房東、經(jīng)紀(jì)公司、招租平臺(tái),守信可以幫助行業(yè)良性發(fā)展,避免糾紛。對(duì)于出租一方來(lái)說(shuō),信用好可以提高出租率,降低管理成本,對(duì)租客來(lái)說(shuō),選擇信用好的房東、經(jīng)紀(jì)公司,可以避免被騙,大幅降低個(gè)人資金成本,同時(shí)按時(shí)履約,有助于個(gè)人信用的積累,未來(lái)獲得更好的服務(wù)。
不過(guò),盡管“信用租房”從長(zhǎng)期看有利于優(yōu)化運(yùn)營(yíng)效率,但短期來(lái)看,“免押金”和“租金月付”對(duì)現(xiàn)金流可能造成的影響,是公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)不得不衡量的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
“坦率地說(shuō),影響非常大。”高靖對(duì)《中國(guó)新聞周刊》坦言,中國(guó)式的公寓運(yùn)營(yíng),都是公司先從房東手里把房子拿過(guò)來(lái),面對(duì)的是分散式的存量房,房東也會(huì)收一筆押金,押金在行業(yè)內(nèi)普遍存在,“說(shuō)實(shí)話,租客付給我的押金,還不夠我們給配的那些家具家電。一旦租客把家具電器都搬走,我們損失的不只是一個(gè)月,而是好幾個(gè)月的房租!
在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái),押金的核心是一個(gè)約束,在沒(méi)有租房保險(xiǎn)的情況下,對(duì)于雙方違約,沒(méi)有一個(gè)解決機(jī)制,所以才出現(xiàn)押金。“不解決中間的違約問(wèn)題,押金就取消不了!彼麑(duì)《中國(guó)新聞周刊》分析,但是對(duì)于支付寶來(lái)說(shuō),能夠發(fā)揮價(jià)值的地方在于押金的管理,這一塊可以有所作為,保障房東和租客的權(quán)益。
“我們可以拿出更多的房源來(lái)做免押金,但這些一般都是特定的房源,為了吸引客戶,而且是部分免還是全免,要做出規(guī)定。”但高靖表示,相比押金,“房租月付”的對(duì)公司現(xiàn)金流影響更大。
“如果我給房東付三個(gè)月房租,但租客只給我付一個(gè)月房租,那么公司現(xiàn)金流很快就會(huì)花光!备呔柑寡裕僭O(shè)這樣的話,公司不可能有任何擴(kuò)張和發(fā)展,“做信用租房,也不能把自己的血都抽干!
目前,公寓市場(chǎng)占整個(gè)中國(guó)租賃市場(chǎng)的比例不足2%,未來(lái)有巨大的成長(zhǎng)空間。公寓市場(chǎng)正處于跑馬圈地狀態(tài),擁有足夠的現(xiàn)金流、不斷掌握更多房源,對(duì)于公寓機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張至關(guān)重要。高靖認(rèn)為,“押金免多少都沒(méi)問(wèn)題,但是月付背后,必須有消費(fèi)分期的金融解決方案,這樣才能保證公寓機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金流為正!
在引入消費(fèi)金融的解決方案后,金融機(jī)構(gòu)為租客提前墊付三個(gè)月或一年租金,而租客在支付一定利息后,“變相”地實(shí)現(xiàn)了房租月付。
這也是支付寶“支付+信用+消費(fèi)金融”整體解決方案中的一環(huán)。王博告訴《中國(guó)新聞周刊》,按月交租的背后其實(shí)是房租分期,需要依賴螞蟻金服的金融解決方案,通過(guò)消費(fèi)金融產(chǎn)品和能力,就可以實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)端照常收到3個(gè)月房租,但消費(fèi)者端是按月付租金。
顛覆者還是推動(dòng)者?
“坦率講,我們現(xiàn)在沒(méi)有考慮盈利的問(wèn)題!蓖醪└嬖V《中國(guó)新聞周刊》,賺錢不是支付寶做這件事的初衷。
他認(rèn)為,支付寶切入租房領(lǐng)域的初心,是把螞蟻金服積累的能力輸出到線下各個(gè)場(chǎng)景,幫傳統(tǒng)線下場(chǎng)景做互聯(lián)網(wǎng)化的升級(jí)。但如果支付寶提供的平臺(tái)和能力,對(duì)公寓運(yùn)營(yíng)方有市場(chǎng)價(jià)值,他們也會(huì)愿意支付合理的成本來(lái)尋求服務(wù),“未來(lái)要讓市場(chǎng)說(shuō)話!
但事實(shí)上,租房是一個(gè)正在高速成長(zhǎng)中的巨大市場(chǎng)。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì),目前中國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住,占城鎮(zhèn)常住人口的21%。鏈家研究院預(yù)計(jì),到2030年,中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模將從2016年的1.1萬(wàn)億元躍升至4.6萬(wàn)億元。
今年以來(lái),國(guó)家連續(xù)出臺(tái)政策,多管齊下建立購(gòu)租并舉的住房制度,希望滿足民眾多層次的住房需求。今年 7 月,住建部等 9 部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,在全國(guó)范圍內(nèi)加快推進(jìn)租賃住房建設(shè),其中廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個(gè)城市成為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)城市。
在國(guó)家大力鼓勵(lì)和培育租房市場(chǎng)的背景下,互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和信用體系的加入,正在重構(gòu)中國(guó)居民的租房市場(chǎng)。
除了支付寶之外,另一支付巨頭中國(guó)銀聯(lián)也宣布加入住房租賃市場(chǎng)。據(jù)中國(guó)銀聯(lián)官網(wǎng) 11 日消息,中國(guó)銀聯(lián)宣布與沈陽(yáng)市房產(chǎn)局簽署住房租賃服務(wù)平臺(tái)合作協(xié)議,今年年內(nèi)有望在 12 個(gè)試點(diǎn)城市全部實(shí)現(xiàn)服務(wù)開(kāi)通。
中國(guó)銀聯(lián)的模式在于,搭建一個(gè)“住房租賃金融服務(wù)體系”,以金融服務(wù)、信用體系、內(nèi)容權(quán)益、綜合支付為亮點(diǎn),服務(wù)于各地政府住房租賃平臺(tái),滿足租賃各參與方的實(shí)際需求。該項(xiàng)服務(wù)一端通過(guò)連接政府住房租賃平臺(tái)對(duì)接租賃參與各方,包括房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)企業(yè)、出租人及承租人等;另一端通過(guò)銀聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)接口對(duì)接各銀行及其他各類金融機(jī)構(gòu)的金融產(chǎn)品,讓政府住房租賃平臺(tái)通過(guò)一點(diǎn)接入,實(shí)現(xiàn)全部銀行及各類金融機(jī)構(gòu)的金融服務(wù),達(dá)到“一點(diǎn)接入、全面覆蓋”效果。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái),一個(gè)完善的租賃市場(chǎng),應(yīng)該是由三個(gè)基石組成的,即信用租房、租售同權(quán)和租金證券化。
當(dāng)前,這三個(gè)領(lǐng)域都在積極創(chuàng)新,一面拓展邊界,一面與傳統(tǒng)租房市場(chǎng)進(jìn)行磨合。
一些評(píng)論預(yù)判,互聯(lián)網(wǎng)巨頭介入租房領(lǐng)域,可能會(huì)像電子商務(wù)對(duì)中國(guó)零售業(yè)帶來(lái)的“革命性”變化一樣,有可能“顛覆”當(dāng)前的傳統(tǒng)租賃行業(yè),或者爭(zhēng)奪傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)蛋糕。
“這是一種保守的思想,就像電商剛出現(xiàn)的時(shí)候,很多實(shí)體店認(rèn)為電商沖擊了實(shí)體零售業(yè)。”王博認(rèn)為,房屋中介的業(yè)務(wù)本質(zhì),不在于線下開(kāi)多少門店,雇多少業(yè)務(wù)員,而是要在供給方和需求方之間進(jìn)行撮合,以更低管理成本獲得更高收益,“中介行業(yè)的很多企業(yè)家,都已經(jīng)有了創(chuàng)新精神和開(kāi)放態(tài)度,能夠用開(kāi)放的態(tài)度去看待互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的變化,應(yīng)該思考的是如何利用新技術(shù)提升以前的業(yè)務(wù)。”
在鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái),“顛覆”傳統(tǒng)租房市場(chǎng),這種說(shuō)法也言過(guò)其實(shí)了,“短期看,支付寶更像一個(gè)連接者角色,連接機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者,只是一個(gè)通道和嫁接,這對(duì)于租房這個(gè)行業(yè)的影響還是比較有限的,用戶體驗(yàn)也很難有實(shí)質(zhì)改變!
“我們不會(huì)去干房屋中介干的事!蓖醪└嬖V《中國(guó)新聞周刊》,在他看來(lái),傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu),也需要信用、實(shí)名、消費(fèi)金融等技術(shù),從基礎(chǔ)技術(shù)能力的輸出看,支付寶和傳統(tǒng)中介之間有天然合作的基礎(chǔ)。
“目前有相當(dāng)一部分個(gè)人房源也是上傳到了傳統(tǒng)中介平臺(tái),未來(lái)傳統(tǒng)房屋中介和支付寶的合作,有非常大的想象空間!蓖醪⿲(duì)《中國(guó)新聞周刊》分析,“中介也希望獲得更精準(zhǔn)的流量,以更低的成本提供更好的服務(wù),這些需要信用、支付、金融等各種能力,我們?cè)敢庖黄饋?lái)做這件事!
王博說(shuō),支付寶想從過(guò)去僅僅提供交易環(huán)節(jié)服務(wù),到關(guān)注租房前、中、后的全流程,致力于搭建完整的信用體系,“當(dāng)這種模式被普遍接受,以后會(huì)從租房場(chǎng)景推廣到更多生活場(chǎng)景,從而讓信用這種意識(shí)形態(tài)更深地影響人們的行為方式!
聲明:刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權(quán)