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自2016年起，從國(guó)家到地方出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)租購(gòu)并舉的政策，黨的十九大報(bào)告中首次明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，將租賃市場(chǎng)的重要性提高到前所未有的高度。北京市住建委聯(lián)合7個(gè)委辦局出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》10月31日起正式實(shí)施，北京市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)也同步上線運(yùn)行。在首批運(yùn)行的平臺(tái)中，除了常見的品牌中介，還出現(xiàn)了銀行的身影。《廣廈時(shí)代》了解到，多家銀行近期都在響應(yīng)“租購(gòu)并舉”方面有所動(dòng)作，建設(shè)銀行更是在上周宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租市場(chǎng)，同時(shí)推出全新租房貸款產(chǎn)品，為長(zhǎng)租租客提供金融支持。業(yè)內(nèi)人士稱，這類產(chǎn)品的出現(xiàn)是推進(jìn)“租購(gòu)并舉”住房制度的一種突破，但對(duì)市場(chǎng)的影響還要看產(chǎn)品設(shè)計(jì)和覆蓋面。
北京租房新政實(shí)施
監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)同步上線
10月31日，北京市住建委聯(lián)合7個(gè)委辦局聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》正式實(shí)施，北京市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)同步上線運(yùn)行。
市住建委表示，建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)不僅是落實(shí)《通知》的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是深入貫徹落實(shí)黨的十九大報(bào)告提出的加快建立租購(gòu)并舉的住房制度的重要載體，通過監(jiān)管平臺(tái)完成住房租賃登記備案，各部門根據(jù)登記備案信息依法為租賃當(dāng)事人辦理公租房租金補(bǔ)貼、適齡子女接受義務(wù)教育、戶口登記和遷移、申請(qǐng)居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項(xiàng)。
《廣廈時(shí)代》了解到，平臺(tái)按照“1+N”的模式建立，“1”是指監(jiān)管平臺(tái)，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭搭建，通過相關(guān)政府部門的信息共享和數(shù)據(jù)集成，完成主體認(rèn)證、房源查驗(yàn)、合同備案等工作。此前北京市住建委曾發(fā)布公告，租賃監(jiān)管平臺(tái)技術(shù)合作項(xiàng)目由京東的全資控股公司中選。
“N”是指市場(chǎng)服務(wù)主體建立的住房租賃網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，通過數(shù)據(jù)接口與監(jiān)管平臺(tái)對(duì)接，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算和人工智能技術(shù)等，為百姓提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、登記備案申請(qǐng)、資金監(jiān)管、市場(chǎng)主體信用信息查詢、信用評(píng)價(jià)等服務(wù)。
服務(wù)平臺(tái)出現(xiàn)銀行身影
金融機(jī)構(gòu)響應(yīng)“租購(gòu)并舉”
此次市住建委對(duì)外發(fā)布消息中，首批上線運(yùn)營(yíng)的服務(wù)平臺(tái)除了市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、鏈家、我愛我家外，還首次出現(xiàn)了銀行的身影，建設(shè)銀行建立的服務(wù)平臺(tái)也同步上線。
《廣廈時(shí)代》了解到，建設(shè)銀行上線的App平臺(tái)“CCB建融家園”是專為租客打造的品牌長(zhǎng)租公寓。平臺(tái)具有搜索房源、預(yù)約看房、在線簽約、在線備案、在線報(bào)修、在線評(píng)價(jià)、繳費(fèi)支付等功能，實(shí)現(xiàn)全流程線上租賃交易。
在市住建委對(duì)外發(fā)布的消息中，建行進(jìn)軍租房市場(chǎng)的消息出現(xiàn)端倪。上周，建設(shè)銀行深圳分行舉行簽約儀式正式證實(shí)了這一傳言。
11月3日，建設(shè)銀行深圳分行與招商、華潤(rùn)、萬(wàn)科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司，以及比亞迪、方大集團(tuán)、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長(zhǎng)租房源。當(dāng)天，建行參與投資的兩家住房租賃服務(wù)公司——由建信信托控股的建信住房服務(wù)(深圳)有限公司及建行與深圳市人才安居集團(tuán)合資的安居建信租賃服務(wù)有限公司正式揭牌。
據(jù)了解，建行首批在深圳推出的包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長(zhǎng)租房源共計(jì)5481套，包括碧桂園、星河地產(chǎn)等有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的6個(gè)優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的全新房源，主要面向具有穩(wěn)定居住需求的人群，提供多層次的居住選擇，由建信住房(深圳)負(fù)責(zé)租賃專業(yè)化管理、批量小區(qū)品牌化管理，并保證房源穩(wěn)定長(zhǎng)租。截至10月份，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。
除了積極參與租賃市場(chǎng)，為租客服務(wù)外，銀行等金融機(jī)構(gòu)也在針對(duì)企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)租業(yè)務(wù)提供創(chuàng)新金融服務(wù)。近日，碧桂園集團(tuán)與中信銀行完成簽約，根據(jù)協(xié)議，中信銀行將在未來三年為碧桂園在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金。同時(shí)整合中信集團(tuán)各類金融資源，為碧桂園集團(tuán)在長(zhǎng)租住宅方面提供“定制式”“一攬子”“一站式”的綜合化金融服務(wù)，滿足其在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域多層次、多元化的金融需求。
中信銀行方面表示，中信銀行將以此次簽約為契機(jī)，大力推動(dòng)長(zhǎng)租住宅保障性基金業(yè)務(wù)開展，與主流房地產(chǎn)企業(yè)一同開展租賃物業(yè)金融合作創(chuàng)新，開創(chuàng)銀企合作新模式。
另外，租賃住房資產(chǎn)的證券化也迎來破冰，10月初，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得深交所審核通過。10月23日，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房類REITs、首單儲(chǔ)架發(fā)行類REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上交所審核通過。這兩個(gè)項(xiàng)目的參與方戴德梁行表示，這兩個(gè)項(xiàng)目的成功落地，對(duì)加快推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)具有積極的示范效應(yīng)，既符合國(guó)家大力推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)的宏觀導(dǎo)向，也為資產(chǎn)證券化在各實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。
銀行租房貸款瞄準(zhǔn)長(zhǎng)租市場(chǎng)
貸款最高金額可達(dá)100萬(wàn)元
除了提供長(zhǎng)租房源，此次建行的簽約儀式上，建行深圳分行當(dāng)天還同時(shí)發(fā)布了個(gè)人住房租賃貸款“按居貸”，對(duì)符合條件、有長(zhǎng)租需求的個(gè)人發(fā)放，旨在培育和發(fā)展長(zhǎng)租市場(chǎng)，支持個(gè)人住房租賃需求，著力打造“要租房，到建行”的住房租賃服務(wù)品牌。
從當(dāng)天發(fā)布的信息看，此次建設(shè)銀行推出的租房貸款，與以往的各種租房金融產(chǎn)品有本質(zhì)的不同。
《廣廈時(shí)代》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前銀行層面，沒有專項(xiàng)針對(duì)租房的貸款，一些租客使用的貸款，主要都是中介或品牌公寓與金融平臺(tái)合作推出的產(chǎn)品，主要解決的痛點(diǎn)是一些年輕人租房時(shí)面臨的“押一付三”。在網(wǎng)絡(luò)貸款發(fā)展最火熱的階段，市場(chǎng)上有超過十家以上的平臺(tái)在運(yùn)行此業(yè)務(wù)，但經(jīng)過了幾年的發(fā)展，很多平臺(tái)都已銷聲匿跡，留下的只有幾個(gè)背靠巨頭的大平臺(tái)。
這些平臺(tái)采用的模式大多是：租客在平臺(tái)上選擇房源，確定合同期，一般都在一年以內(nèi)。平臺(tái)一次性支付給房東合同期所有房租，而租客則按月將房租付給金融平臺(tái)，并支付一定的服務(wù)費(fèi)或利息。
以鏈家旗下長(zhǎng)租公寓品牌自如聯(lián)手京東金融推出的自如白條為例，申請(qǐng)自如白條后，用戶首期提交押金、首期房租及服務(wù)費(fèi)后入住，后續(xù)每月支付當(dāng)期房租、服務(wù)費(fèi)及分期手續(xù)費(fèi)。如果月租金2000元，簽約一年，使用白條后，首付為4140元，每月支付2275元，其中包括135元的分期服務(wù)費(fèi)。
而此次該銀行推出的租房貸款則不同，該產(chǎn)品主要針對(duì)的是一年以上的長(zhǎng)租客戶，貸款額度期限最長(zhǎng)十年，單筆支用最長(zhǎng)五年，而且還款自由，無違約金。租客可以借助該貸款，一次性約定多年租約并支付全部房租，從房東獲取房租折扣，降低租賃成本，鎖定未來較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的租金水平。
協(xié)議內(nèi)容顯示，“按居貸”目前執(zhí)行4.35%的基準(zhǔn)年利率，低于同期購(gòu)房按揭貸款，這一利率水平相比其他消費(fèi)貸非常優(yōu)惠，而且貸款無需抵押，如果合作方幫助租客進(jìn)行擔(dān)保，可以提高租客的授信額度，額度最高可達(dá)100萬(wàn)元。
據(jù)了解，該產(chǎn)品未來入市后會(huì)與品牌地產(chǎn)中介及開發(fā)商達(dá)成戰(zhàn)略合作，并在申請(qǐng)平臺(tái)上上線各品牌社區(qū)供租客選擇，通過該平臺(tái)租約簽署可以與貸款支付無縫對(duì)接，幾分鐘就可以完成貸款過程，款項(xiàng)直接進(jìn)入房東賬戶。
《廣廈時(shí)代》了解到，此次建行宣布提供租房貸款只是個(gè)開始，目前多家銀行都在醞釀推出針對(duì)租房市場(chǎng)的產(chǎn)品�！癈CB建融家園”、“按居貸”在深圳啟動(dòng)試點(diǎn)后，未來會(huì)拓展至全國(guó)市場(chǎng)，12月，中國(guó)建設(shè)銀行總行或針對(duì)此次動(dòng)作進(jìn)行全國(guó)范圍的發(fā)布。
租房貸款市場(chǎng)反饋有待觀察
推行“租購(gòu)并舉”需要更多金融支持
銀行做租房貸款還是個(gè)新鮮事，市場(chǎng)反饋還有待觀察。但對(duì)于很多租客來說，在租房時(shí)，也很少會(huì)想到去貸款。
針對(duì)建行的此次動(dòng)作，不少租客也表示了自己的擔(dān)心。一方面，有很多租客擔(dān)心自己租不到這樣的長(zhǎng)租房源。此次建行推出的房源主要是和深圳的一些公司簽訂了租房協(xié)議，為其員工解決居住問題。另一方面，未來這些簽約的房源，會(huì)不會(huì)通過轉(zhuǎn)租的形式，以更高的租金進(jìn)入市場(chǎng)。除此之外，雖然鎖定了長(zhǎng)期的租金，不用面對(duì)房東的隨意漲價(jià)、房源收回，但使用貸款租房的利息成本，相對(duì)租金來說，也不算低。
《廣廈時(shí)代》簡(jiǎn)單計(jì)算了一下，以一套房源月租金6000元計(jì)算，一次性鎖定十年租期的租金一共是72萬(wàn)元，如果通過“按居貸”解決，租客每月需還款金額為7602元，而總支付利息約為192189元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租房貸款本質(zhì)是一種消費(fèi)貸款，買房貸款主要是由于其中有投資的訴求，所以可以接受利息等成本。但租房是一種剛性需求，如果也可以貸款，可能會(huì)帶來不理性的消費(fèi)行為。另外，銀行該如何判斷租客對(duì)租房貸款的還款能力，這對(duì)于銀行控制租房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也是一個(gè)考驗(yàn)。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，市場(chǎng)上對(duì)于租房貸款肯定還是有需要，但能夠覆蓋哪些人群、覆蓋面多廣還是要看貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)。
由于銀行的租房貸款主要針對(duì)的是長(zhǎng)租市場(chǎng)，很多人首先就想到了北京近幾年出讓的、由開發(fā)商自持的土地，這些土地開發(fā)商未來會(huì)如何運(yùn)營(yíng)還是未知數(shù)，目前尚未有一個(gè)項(xiàng)目落地。這項(xiàng)貸款的推出，對(duì)這類地塊會(huì)不會(huì)是一個(gè)利好消息？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士并不樂觀。
“租房貸款影響不了供需”，張大偉指出，租房的信貸政策不會(huì)像買房信貸政策的調(diào)整，會(huì)直接影響支付能力和支付成本，所以買房信貸政策的調(diào)整會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響。而租房很難影響到供需關(guān)系。
郭毅則表示，以釋放的信息看，這樣的貸款在產(chǎn)品上有一定的突破，但并沒有完全解決市場(chǎng)目前存在的問題。能給開發(fā)商帶來的資金壓力緩解只是杯水車薪。按30平方米一間算，即使拿到100萬(wàn)元的最高額度，相當(dāng)于每平方米3萬(wàn)多，一些項(xiàng)目的地價(jià)成本都無法覆蓋，更別說建安、裝修等成本。
郭毅同時(shí)指出，政府引導(dǎo)租賃，倡導(dǎo)租購(gòu)并舉，要做的事情還有很多。首先，對(duì)于非市場(chǎng)化的這部分產(chǎn)品，也就是帶有住房保障性質(zhì)的產(chǎn)品，政府在土地出讓金上應(yīng)該作出一些讓步，對(duì)于這類土地的土地出讓金盡量不收，或者少收。以這樣的方式來給予這種產(chǎn)品一定的支持。這樣才能把租金降到實(shí)處，而開發(fā)商只是作為承建方及運(yùn)營(yíng)商的角色來參與，而政府則是作為這個(gè)土地的提供方。這樣開發(fā)商才能負(fù)荷運(yùn)營(yíng)這類產(chǎn)品的成本。
其次，對(duì)于市場(chǎng)化的這部分產(chǎn)品，從政府的角度上來說，還是更多地通過金融的層面去引導(dǎo)和支持，同時(shí)，在公共服務(wù)上給予大力的配合，就像現(xiàn)在各地推出的“租售同權(quán)”政策，還需要更細(xì)化的方案支持。文/門庭婷
