房價的居高不下和流動人口的不斷增加，令國內(nèi)不少大中城市的租房市場日益龐大，近年“租購并舉”住房制度的推進，進一步加快金融產(chǎn)品和服務(wù)逐漸從購房領(lǐng)域向租房領(lǐng)域鋪開。近期，多家銀行密集宣布進軍住房租賃市場，其中一家國有銀行率先在深圳推出租賃貸款產(chǎn)品，額度上限達100萬元，且利率低于購房貸款。該產(chǎn)品對提高居民居住品質(zhì)等方面有積極影響，但同時也引來爭議，有業(yè)內(nèi)人士指出，租房貸款本身并非一種理性消費，在不改變供需的情況下，信貸工具進入租賃市場還可能滋生“炒租”行為，進一步引發(fā)租金上漲，低利率的租賃貸款也存在套利空間。
爭議：租房貸百萬
今年10月30日以來，已經(jīng)有3家銀行表態(tài)響應(yīng)“租購并舉”制度，采取與地方政府合作或地產(chǎn)圈龍頭企業(yè)合作模式，給予住房租賃金融支持及技術(shù)支持。其中，一家股份制銀行與碧桂園集團簽署了300億元長租住宅保障性基金，一家國有銀行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局聯(lián)手，為住房租賃市場各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品與服務(wù)。
比起這二者，另一家國有大行的“搭檔”更多，達11家地產(chǎn)公司。據(jù)了解，該行在深圳推出首批5000余套長租房源，將11家地產(chǎn)公司部分在售、待售的房源轉(zhuǎn)為長期出租。不過目前可以享受到首批房源的僅有指定的10余家企業(yè)員工。該國有行表示，此舉可以提高這些企業(yè)員工的居住品質(zhì)，也有利于深圳更好地留住人才。
此般“購轉(zhuǎn)租”的形式并非首創(chuàng)。去年以來，北京市就加大鼓勵并引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自持部分住宅作為租賃房，目前企業(yè)自持面積已超過127萬平方米；今年7月初，上海更是直接推出兩塊只租不售的宅地。
“租購并舉”已經(jīng)不是一個新的概念，不過此次和銀行密集布局住房租賃市場同樣受到關(guān)注的還有首次推出的銀行業(yè)個人住房租賃貸款產(chǎn)品。
推出這一貸款產(chǎn)品的是上述在深圳“搭檔”了11家地產(chǎn)公司的國有大行。從產(chǎn)品的基本介紹來看，該產(chǎn)品對符合條件、有長租需求的個人發(fā)放，用于其本人支付住房長租租金等相關(guān)需求。目前執(zhí)行個人貸款基準年利率，額度最高100萬元，最長期限十年。該行表示，未來該產(chǎn)品的執(zhí)行利率也將低于同期購房按揭貸款，同時保障額度供給，旨在大力支持住房長租業(yè)務(wù)。
推崇者：減少非理性購房
從上述介紹可以了解到，該國有行推出的這款貸款產(chǎn)品，有一個對應(yīng)的關(guān)鍵詞：“長租”。業(yè)內(nèi)人士認為，對租戶來說，長租的一個好處是可以鎖定租約期內(nèi)的租金，不用擔心租金上漲，尤其對于初入職場的不少年輕人來說，一次性繳納全部租金也是不小的負擔。
這一貸款產(chǎn)品會幫助有長期租房需求的人士緩解資金壓力。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進進一步表示，這款貸款產(chǎn)品也是銀行嘗試租賃市場融資的一個先行試點，此類金融創(chuàng)新的推出，對于房地產(chǎn)市場的影響很大�！笆紫�，體現(xiàn)了金融機構(gòu)不斷進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，吻合未來租賃市場的需求；其次，此類貸款也使得大城市租房的承受能力更強，由于大城市房租比較貴，尤其是對于一些高學(xué)歷人才來說，租房的成本也會影響其在大城市發(fā)展的質(zhì)量，所以此類金融創(chuàng)新會讓該群體的租房需求擴大，即更容易也更愿意租房了；第三，租賃需求釋放，對于購房市場有很大的分流作用，若房價過高，完全可以通過租房來滿足居住需求。”嚴躍進分析道，更重要的是，后續(xù)租賃市場在租售同權(quán)等方面若有創(chuàng)新，那么自然會有較大的意義，對于抑制房價也是有積極作用的。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，鼓勵租賃消費、穩(wěn)定租賃關(guān)系、賦予租房者更多的權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房。
質(zhì)疑者：炒租與套利的溫床
不過，住房租賃貸款是否有存在的必要性、會不會給租房市場加杠桿等質(zhì)疑也撲面而來。
一般來看，租房的人都會選擇月租在自己收入承受范圍內(nèi)的房屋，如果一套房整體租金過高，租房者通常會尋求合租。對于這種“量力而行”的表現(xiàn)，張大偉分析稱，居住是基本生存需求，如果租房都選擇貸款，那么不僅僅不符合中國人的傳統(tǒng)，也不利于房地產(chǎn)的理性消費。
眾所周知，信貸工具已給購房市場送去杠桿。加杠桿的基本邏輯就是，購房者沒有付全款的能力，只需要出其中一部分資金，其余由銀行墊付。這一邏輯在炒房者手上更被無限放大應(yīng)用。張大偉指出，資金進入租賃市場，并不能改變租賃市場供需，而在不改變供需情況下，租金可能會加速上漲。在租賃市場過去的歷史上，因為沒有信貸工具，所以漲幅相對房價也是慢很多的。
“租賃是不應(yīng)該有杠桿的。”張大偉明確，上述國有行其實是給開發(fā)商變現(xiàn)租賃提供了便利。目前看這種產(chǎn)品的負面作用不大，但如果擴大化，各種負面就會出現(xiàn)，包括和企業(yè)的長租貸款，很可能會出現(xiàn)二房東現(xiàn)象，利用杠桿炒作租賃。
此外，具備怎樣的條件才能拿到高額度、較低的貸款利率是否會制造套利空間也是市場關(guān)注的焦點。
對于申請這一產(chǎn)品具體需要怎樣的信用資質(zhì)、多高的收入水平、為何設(shè)置100萬元為上限以及實際能夠?qū)徟嗌兕~度等，該行并沒有進行說明。有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，即使需要貸款，是否需要用到數(shù)十萬元甚至100萬元的額度，其中的噱頭會不會大過服務(wù)本身？北京商報記者向該行總行發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。
在北京商報記者調(diào)查時，曾詢問該行深圳地區(qū)多家支行，但受訪網(wǎng)點工作人員均表示這一貸款產(chǎn)品還沒有正式上線。其中一位個貸經(jīng)理告訴北京商報記者，該產(chǎn)品上周剛剛宣布推出，現(xiàn)在從網(wǎng)點還無法直接申請，但預(yù)計很快就會推出來。該經(jīng)理還透露，申請這一貸款的前提，是通過該行指定的幾家房屋中介租房。對于實際放款額度無法確定，需要根據(jù)個人具體信用和收入水平以及租房期限和金額等進行綜合計算，他同時坦言，批到最高額度的概率確實很小，大概率也就是10萬-20萬元。
一位股份制銀行信貸經(jīng)理還從利率角度分析稱，租房貸款利率低于同期購房按揭貸款，可能滋生一種新的套利方式，即以相對低的成本借出資金后再用于他處，這對銀行把控資金去處形成考驗。嚴躍進也提到這一點，他表示，租房貸款實際上是一種很特殊的消費貸款，它和當前的各類消費貸是有一點類似的。所以從這個角度看，當前對于此類貸款需要積極進行管制，尤其是在貸款方面需要進行審核。后續(xù)對于違規(guī)使用此類貸款的用戶，比如說挪用于購房，就要取消此類貸款資格，并收回貸款。他建議，此類產(chǎn)品在發(fā)放貸款的時候，資金應(yīng)該直接打到長租公寓運營機構(gòu)的賬戶，而不是直接給承租者或租房者。
在張大偉看來，短期套利空間還沒有出現(xiàn)，因為房源提供方都是企業(yè)，如果未來擴大到個人業(yè)主，那么出現(xiàn)套利空間的可能性就會大幅上升。
