剛剛過去的1月份，眾多房企依然顯示出較強的增長勢頭。在已公布首月銷售額的開發(fā)商中，多數(shù)開發(fā)商刷新了同期歷史記錄，銷售額創(chuàng)下新高。對此分析顯示，隨著調控政策的持續(xù)，尤其是面臨管理層建立調控長效機制以及行業(yè)持續(xù)下行的背景下，渴望持續(xù)擴大規(guī)模的房企，今年依然面臨巨大的銷售壓力。新年伊始，房企搶開局的思路十分明顯，“開門紅”也顯示出2018年房企規(guī)模競爭依舊激烈。
首月房企業(yè)績高開
中原地產研究中心對于已公布2018年1月的房地產企業(yè)銷售業(yè)績的28家企業(yè)進行了統(tǒng)計，顯示這28家企業(yè)合計2018年1月銷售額高達4131億元，同比上漲幅度高達65%。從整體上看，除個別企業(yè)以外，大部分企業(yè)均刷新了同期歷史記錄，銷售額創(chuàng)造新高。
從去年銷售額四強房企1月份的情況來看，去年榜首碧桂園發(fā)布的公告披露，該公司1月實現(xiàn)合同銷售金額約691.6億元，同比增長42.3%。在已發(fā)布業(yè)績房企中，仍舊排在榜首。緊隨其后的是萬科、恒大。其中，萬科在1月實現(xiàn)銷售金額679.8億元，同比增長41.27%；恒大地產在今年1月份實現(xiàn)合約銷售金額約643.6億元，與上年同期相比增長73%。
此外，去年新晉四強房企，融創(chuàng)在1月份也表現(xiàn)積極，實現(xiàn)合同銷售金額221.8億元，同比增長173%。融創(chuàng)也成為1月份業(yè)績增長幅度最大的開發(fā)商。
克而瑞發(fā)布的《2018年1月中國房地產企業(yè)銷售TOP100》分析顯示，從業(yè)績增長的角度來看，去年排名前50強的大部分房企今年1月的業(yè)績相比2017年月均銷售的增幅都較高。其中中國金茂、東原、中梁、建發(fā)、濱江等房企表現(xiàn)較為突出。
去年業(yè)績四強之外，包括中國金茂、中海地產、新城發(fā)展、龍光地產、奧園地產、合景泰富、花樣年等多家企業(yè)在內，不少房企1月份銷售額增長幅度均超過100%；世茂地產、當代置業(yè)等房企的增長幅度也接近100%。 此外，保利地產、富力地產、榮盛發(fā)展等企業(yè)增長幅度也在80%左右。
規(guī)模目標迫切
“房地產市場在2018年依然活躍，雖然調控的一二線城市相對平穩(wěn)，但從全國看，支撐市場的三四線依然成交高位”，中原地產首席分析師張大偉分析，從市場角度來看，2018年1月房企銷售火爆，顯示出年初樓市需求依然集中，特別是從全國看，自住需求依然比例很高，從未來趨勢看，2018年漲幅逐漸平穩(wěn)，但預計房地產市場依然會維持長時間的高位。
從房企角度來看， 年初業(yè)績上漲幅度大也與2017年銷售火爆后的銷售結轉有關。部分完成2017年任務的企業(yè)預留了部分銷售業(yè)績到2018年。但更主要原因是，追求規(guī)�；琅f是今年大部分房企的首要目標，加快銷售節(jié)奏，積極去化是多數(shù)企業(yè)的常規(guī)舉措�！伴_門紅”也顯示出房企年內的規(guī)�；偁帟M一步加劇。
資料顯示，2017年全國商品房成交量增速雖有所放緩，但房企銷售規(guī)模依然創(chuàng)新高。其中，碧桂園、萬科、恒大沖進5000億元大關，144家房地產企業(yè)躋身百億元軍團，比上一年增加大幅增加13家。
這個趨勢在2018年1月份仍在持續(xù)。機構統(tǒng)計顯示，1月份全國銷售額榜單中，排名前20的房企占據(jù)TOP100房企銷售總額的64.2 %，排名前50的銷售額近乎占據(jù)整個榜單銷售總額的87%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，地產行業(yè)的市場容量一年在10萬億左右，如果未來3—5年出現(xiàn)2—3家萬億的房企，再有20家左右的千億房企，中小房企的生存空間將被擠占。因此不難理解中等級別的房企當前將快速規(guī)�；醋銎髽I(yè)生死攸關的“王道”。
另有業(yè)內人士指出，規(guī)�；瘜Ψ科蠖砸馕吨菀撰@得融資，而融資意味著企業(yè)仍可以保證發(fā)展速度，從而形成良性循環(huán)。因而從目前趨勢來看，房企將繼續(xù)延續(xù)去年的發(fā)展勢頭，進一步加快擴張的步伐。
一手促銷一手拿地
1月份房企業(yè)績的增長或許正為各家房企確定年度以及未來的銷售目標做出了背書。事實上，包括泰禾、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、融信等房企近來均提出了非常高的年度銷售目標。
其中，房企中長期的目標則更為可觀。旭輝地產提出五年目標中表示，公司要在2021年銷售金額實現(xiàn)3000億；保利地產提出2020——2022年，企業(yè)將實現(xiàn)5000億元規(guī)模；另一個龍頭企業(yè)綠地則計劃在2020年達到8000億元的規(guī)模；進來上升勢頭猛烈的新城控股則將目標確定在2020年實現(xiàn)3000億元銷售額。
“伴隨著企業(yè)的封疆拓土，快速去化將是企業(yè)必選項�！币晃粯鞘杏^察人士指出，春節(jié)前各家房企的表現(xiàn)可以說是對企業(yè)戰(zhàn)略目標的回應，一些企業(yè)在春節(jié)前已經(jīng)打出促銷優(yōu)惠各項措施。
其中，恒大地產的動作最快。據(jù)了解，恒大地產在2月1日至2月28日期間，打出“返鄉(xiāng)置業(yè)促銷恒大全國樓盤享基礎優(yōu)惠88折”的優(yōu)惠措施。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，恒大率先促銷，是一種無形的廣告，有助于樓盤銷售。春節(jié)前后都是營銷淡季，本輪優(yōu)惠目的主要是企業(yè)希望借助返鄉(xiāng)置業(yè)潮來挖掘二三四線城市購房需求。某種程度上也顯示出，恒大在1月份取得單月銷售最高業(yè)績后，渴望在未來延續(xù)漲勢的心境。
有專家分析，促銷表明房企今年的銷售任務重，一二線調控繼續(xù)重磅，三四線銷售就非常關鍵。對于恒大等三四線為主的企業(yè)來說，每年都有這種慣例的促銷活動。未來不排除其他房企跟進，獲采取其他靈活的優(yōu)惠錯失促進銷售。
借助促銷加快去化節(jié)奏外，開發(fā)商實現(xiàn)規(guī)模化的另一端則是在土地市場上進一步快速擴張。
事實上，房企規(guī)�；内厔輳钠髽I(yè)當前的積極拿地態(tài)度也可見一斑。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年全國標桿房企拿地依然積極。數(shù)據(jù)顯示，拿地超過30億的房企已經(jīng)達到了20家，房企將延續(xù)2017年加快布局的思路拿地積極。
同策研究院數(shù)據(jù)則顯示，2018年1月房企拿地金額及面積榜單中，碧桂園再度揮金199.51億元，收儲681.44萬平米，奪得面積和金額雙冠寶座。與此同時，1月TOP20上市房企土地成交金額1505.25億元，占全國土地成交金額的30.15%；TOP20上市房企土地成交建面2415.61萬平米，占全國土地成交建面的7.75%。
行業(yè)分析人士指出，開發(fā)商在投資城市的選擇上，去年一二線城市政策高壓與土地成本提升的影響下，三四線城市獲得了溢出效應，開發(fā)商通過三四線城市尋求補倉。由此，也帶動三、四線城市土地熱度提升。但當前許多三、四線城市暫時不再面臨去庫存壓力，部分城市甚至在過熱過快發(fā)展下出現(xiàn)房價泡沫化趨勢。由此可以預計，2018年，三、四線樓市成交將進一步分化，開發(fā)商進入三四線城市將更審慎，土地市場整體表現(xiàn)也將出現(xiàn)一定回落。
此外，從1月三四線城市土地成交表現(xiàn)也可以看出，交易量同比依然漲幅明顯，環(huán)比則已經(jīng)出現(xiàn)下滑。并且，各線城市土地成交量環(huán)比均有不同程度下跌，而三四線城市跌勢更為顯著。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，1月三四線城市共計成交4331宗、建面22652.65萬平米、成交金額2093.25億元，環(huán)比均下跌，跌幅均在40%-50%之間，同比均增長，漲幅分別為28.59%、54.56%、86.44%。
張宏偉分析，年內一二線城市具備較好拿地機會，也具備較好并購機會；此外，一線城市、強二線周邊的三四線城市拿地機會也相對看好，但其他三四線城市則不容樂觀。 值得注意的是，一線城市、強二線城市不是企業(yè)規(guī)模大就可以拿到地，因為直接招拍掛成本太高。
對于企業(yè)而言，除了取得傳統(tǒng)住宅開發(fā)外，通過投資的產業(yè)地產，發(fā)展“產城融合”，以及城市運營項目等多元化發(fā)展，這也是現(xiàn)實行業(yè)規(guī)�？焖贁U大的路徑之一。此類土地的拿地更本不高，也為企業(yè)后續(xù)經(jīng)營減小了壓力。但此類項目經(jīng)營難度較大，企業(yè)在后續(xù)管理和運營方面也面臨著更加專業(yè)性的考驗。
北京商報記者 董家聲
