記者采訪剛將房子委托給長租機構(gòu)放租的業(yè)主 還原行業(yè)真相
長租公寓 鮮花還是毒草?
近期,受到各種政策鼓勵而發(fā)展迅猛的長租公寓忽然成了眾矢之的,部分長租公寓涉嫌利用大量租房人的信用做背書,套取貸款資金用于自身發(fā)展,把風險轉(zhuǎn)移給房東和租客的發(fā)展模式引起極大爭議。而杭州長租公寓公司鼎家因經(jīng)營不善導致資金鏈斷裂停止運營,更是成為輿論焦點。昨日還是“鮮花”,今日變成“毒草”?長租公寓究竟怎么了?
日前,記者采訪了剛將房子委托給長租公寓管理放租的業(yè)主以及相關(guān)的法律專家,從中探究長租公寓的運營模式。長租公寓經(jīng)過快速發(fā)展的四年,的確累積了不少問題,經(jīng)營者們需要調(diào)整好自己的節(jié)奏,不要盲目地擴張和變相抬高價格,而管理監(jiān)督的短板更加應(yīng)該及時補上。
業(yè)主黃先生:租賃合同變資管合同
到手租金只比市價略高
看到最近長租公寓“爆雷”等消息,黃先生覺得有點擔憂——他剛剛把自己在番禺的一套房子委托給近期陷于輿論漩渦中的“自如”公寓用于出租。這套位于番禺某大型小區(qū)面積110平方米的三房單位,如果是業(yè)主自行放租,月租金在4200~4300元左右。黃先生告訴記者,因為在租房過程中需要與租客打交道,收租金、裝修維護等事情還是要耗費不少精力,為了省心一些,他選擇了將房子委托給長租公寓管理公司出租。而且,從“自如”開出5000元的租金來看,也比自己放租更有吸引力。
簽訂合同之后,黃先生發(fā)現(xiàn),與以往出租簽訂的租賃合同不同,現(xiàn)在簽訂的是“資產(chǎn)管理服務(wù)合同”,以往的租賃合同加上房屋設(shè)備清單最多兩三頁,而資產(chǎn)管理合同則多達20多頁,涉及到房屋出租管理模式、資產(chǎn)收益及費用結(jié)算、房屋改造維護、資管雙方權(quán)利義務(wù)、合同解除及續(xù)期、違約責任及爭議解決辦法等方面。
租賃合同變?yōu)橘Y管合同,法律關(guān)系也發(fā)生改變。
從合同條款可以看到,租金結(jié)算方式業(yè)主可以選擇月付、季付、半年付、年付和年付貸。黃先生選擇了月付,而關(guān)于空置期也有約定,第一年空置期60天,意味著第一年有兩個月收不到租金,其后幾年空置期時間是遞減的。而租金也有逐年遞增3%的約定。
黃先生仔細研究了一下合同,其實除去空置期,要交的維修基金、服務(wù)管理費等支出,每月到手的租金收入約在4400~4500元左右,只是比市價略高。
萬一長租運營平臺資金斷裂
租客比業(yè)主損失更大
從租賃合同變?yōu)橘Y管服務(wù)合同,業(yè)主、租客、中介甚至還有銀行、金融機構(gòu)之間的法律關(guān)系明顯發(fā)生變化。廣東君厚律師事務(wù)所律師盧彥錚認為,以往業(yè)主和租客之間是租賃合同,中介和業(yè)主、租客之間簽訂的是居間合同,F(xiàn)在中介角色發(fā)生變化,將租房行為長期化,代管業(yè)主的房屋趨近于使用權(quán),變相趨向于所有權(quán)的形式。而以往因租客原因發(fā)生需要承擔各種責任的情況時,房東也需要承擔相應(yīng)的連帶責任,而在資管合同的情況下,業(yè)主并不能直接選擇承租人,相應(yīng)承擔的責任也會減少。
對業(yè)主而言,把房屋放給長租機構(gòu)可免卻很多麻煩且租金相對有保障;對租客來說,公寓的裝修風格和管理服務(wù),也很吸引人。
從黃先生提供的資產(chǎn)管理服務(wù)合同可以看到,長租公寓運營商的盈利模式來源于租金差價、租金溢價以及服務(wù)管理費用,運營商杠桿很高而投入又大,一旦中間出現(xiàn)租客退租、房屋空置率提高,資金鏈就會崩掉。
長租公寓發(fā)生資金鏈斷裂清盤之后,租戶將如何維權(quán)?比如租期未滿如何維權(quán)、通過平臺辦理了分期貸款怎么維權(quán)?押金怎么退回?目前仍沒有明確說法,租戶只能依靠法律途徑維權(quán)。
潛藏風險在哪里?
過度金融化 租金分期貸
隨著一系列支持住房租賃的政策的出臺,長租公寓產(chǎn)業(yè)突然火了。市場上出現(xiàn)集中式和分散式長租公寓兩種模式,集中式長租公寓主要由房企開發(fā)運營,而分散式長租公寓則多是中介、互聯(lián)網(wǎng)公司等機構(gòu)運營。
租客慎選租金分期貸
近期引起熱議并發(fā)生資金斷裂停止運營的長租公寓以分散式長租公寓為主。其操作方式是,長租公寓運營商只支持季付、半年付和年付以及一次性付款等付款方式,加上房屋押金,租客要一次性給出一大筆錢,為了解決資金壓力,長租公寓與金融機構(gòu)合作,推出租金分期產(chǎn)品。租客需要簽一份性質(zhì)等同貸款的合同,然后每月支付給金融機構(gòu)相應(yīng)的租金。通過金融機構(gòu),長租公寓運營上可以一次性回籠一年的租金,這些租金可以用于繼續(xù)擴大規(guī)模。
讓人詬病的是,有長租公寓在租客不知情的情況下欺騙租客,引誘其與第三方金融機構(gòu)簽下以償還房租為基礎(chǔ)的未來一年的貸款合同。如此一來,一旦資金鏈斷裂,運營商卷錢跑路,租客還需繼續(xù)還貸,而房東會因沒有租金收入被迫回收房子。
蛋殼公寓有關(guān)負責人對記者表示,分期付款是蛋殼公寓租客付款方式的選擇之一,租客簽署租房合同之前是可以根據(jù)自己意愿來選擇付款方式的。對于運營商而言,租金貸能更快回籠資金,因此會使用優(yōu)惠的方式引導租客選擇,這種方式押金更少,比如可以押一租一,管理費優(yōu)惠更多,而對于租客而言一次性支出成本更低。需要注意的是,租客要清楚自己的選擇,并搞清楚這筆貸款是打給誰的,是直接打給房東,還是中介公司自己拿去了。
金融介入增加了風險
一直研究長租公寓的房東東創(chuàng)始人全靂對記者表示,目前市場上關(guān)于“長租公寓猛于P2P”的說法有夸張之嫌,即使沒有房租分期,過去二房東卷款跑路的事件也發(fā)生過多起,消費金融的深度介入,只是放大了二房東作為資金中介的流動性風險。
長租公寓市場中租客對價格十分敏感,“剛需”產(chǎn)品價格升高5%租客就可能不租了,即使萬科、龍湖都表示目前長租公寓“不賺錢”。長租公寓需本身強運營,無論是裝修配置還是出租管理以及后期的保潔運營,每個月支付業(yè)主租金和這些運營費用都是固定的,支付來源主要依賴出租房源的租金。
記者觀察
以保證金制度防“錢居兩空”
隨著房地產(chǎn)市場的成熟,存量房的開發(fā)是必然趨勢,很多存量房不再完全依靠買賣實現(xiàn)收益,而是通過所有權(quán)和租賃權(quán)的運營來實現(xiàn)收益。長租公寓運營,正是適應(yīng)了這種趨勢,整體的模式并沒有太大的問題,關(guān)鍵是對長租公寓的管理和規(guī)范。
目前,國外對于長租公寓的運營有多種模式,但是不管哪種模式,他們都有明確的法律或者規(guī)定加以管理,明確各方的權(quán)利義務(wù),保障各方權(quán)益,明確糾紛解決方法。很重要的一點是,對于處在租戶、房東和租賃機構(gòu)三角關(guān)系中相對弱勢的租戶,都會盡量保證其權(quán)益不受損害,尤其是發(fā)生糾紛時保證不讓其“錢居兩空”。一個很重要的方式,就是保證金制度。比如現(xiàn)在出問題比較多的“二房東”模式,很多國家會要求提供一定的保證金,有的還規(guī)定繳納一定的行業(yè)保險基金,在發(fā)生糾紛時對租戶進行賠償。
同時還要加一道保險,規(guī)定對于租戶繳納的長期大額租金,納入專門賬戶,不允許租賃機構(gòu)大額調(diào)用。有了資金的保證,幾道安全閘門保護,各方的利益可以得到保證,不至于讓一方得利跑路,另外兩方受損索償無門的情況發(fā)生。
對于各種借著長租公寓名義進行的所謂金融創(chuàng)新,不妨多念念“緊箍咒”,拿不準的寧可管祝只要在規(guī)范有序的方向上多想想辦法,多借鑒已有的成熟經(jīng)驗并一以貫之地執(zhí)行到位,租戶、房東和租賃機構(gòu)才能“安租樂業(yè)”。