“90后”年輕人已成為租房主力軍
新興租客將如何改變租房方式？
隨著最后一撥“90后”步入成年，住房問題逐漸成為了他們的“頭等大事”�！�2018年輕人租房大數(shù)據(jù)報告》指出，“90后”和“95后”已經以70%的強勢占比，成為租房市場新生代主力軍。而據(jù)《中國90后家居消費趨勢調查》數(shù)據(jù)顯示，50.51%的“90后”還是租房的狀態(tài)，只有19.88%的人有自己的房子。
與此同時，“90后”和“95后”與眾不同的租房觀念，帶來的是租房市場上潛在的巨大商機和難以預測的消費變量。
住房租賃市場需求巨大
為完善促進消費體制機制，進一步激發(fā)居民消費潛力，國務院前不久印發(fā)了《關于完善促進消費體制機制進一步激發(fā)居民消費潛力的若干意見》。
值得一提的是，此次意見就租賃市場提出了相關建議。意見中指出，住行消費方面，大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃�？偨Y推廣住房租賃試點經驗，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市常同時，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益。
業(yè)內人士普遍認為，加快培育和發(fā)展住房租賃市場應成為新的消費動力。特別是當前的“互聯(lián)網+”時代，衣食住行中，“妝應該是最后一個被移動互聯(lián)網和消費升級改造的領域，也是消費者體驗最差、提升空間最大、需求最迫切，同時也最難被改變的領域。
貝殼研究院報告顯示，從市場供給來看，集體土地租賃住房項目陸續(xù)推出、全國近700萬平方米的自持性租賃地塊入市，逐漸形成了以存量盤活為主體、增量開發(fā)并行的住房租賃供給市常從租客需求端看，隨著一線城市結婚年齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加，更多的租客從被動到主動選擇，租賃需求增加。
在政府主導的多主體供給、多渠道保障、租購并舉的“新租房”時代，“90后”和“95后”在租房市場消費市場的崛起引人關注。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近5年來，我國20~34歲的人口占比維持在24%以上，年齡在18~32歲之間的租客占比高達95%，到2030年還有將近3億人進入租房市場，規(guī)�？赏黄�4.6萬億元。國內住房租賃市場需求十分巨大。
“90后”和“95后”對于住房的偏好、要求以及消費觀，都明顯不同于“70后”和“80后”，對于租房最關心的問題已不只是租金，還有良好的生活品質。調查數(shù)據(jù)顯示，17.55%的大學畢業(yè)生愿意拿薪資30%至50%去租房。不少年輕人表示：“如果有房子能讓我穩(wěn)定地租一輩子，又何必買房呢？”
租房市場迎來新變化
長期以來，國內住宅市場一直行進在“重售輕租”的軌道上，這也使得目前機構化管理的房源在租賃市場里占比仍然較低。據(jù)初步統(tǒng)計，我國規(guī)�；》孔赓U企業(yè)市場份額只占2%左右，相較于發(fā)達國家成熟市場20%~30%的比例，差距非常大。
在日前舉辦的“2018中國獨角獸峰會”上，談到消費升級給房屋租賃市場帶來的改變時，巴樂兔租房聯(lián)合創(chuàng)始人成笑君表示，租房本就是消費行為，在消費升級背景下，行業(yè)、平臺必須滿足租客群體，尤其是年輕租客的住房需求和體驗追求�！白夥孔鳛橄M品在過去一直沒有被服務好，存在這樣那樣的痛點。歸根結底，原因在于沒有產品被標準化。”
在消費升級大背景下，租房市場的消費升級也在發(fā)生，主要表現(xiàn)為，租客希望能得到更好的住房體驗和服務。
而傳統(tǒng)的房屋租賃模式下，不管是線上還是線下，都很難獲取真實信息，導致租客找房困難，在管理上也還存在安全隱患、租賃關系保障等問題。如今，住房直租平臺正在租房市場中慢慢崛起，這種模式免去了高昂的中介費用、信息更透明、成交周期更短，受到年輕人的追捧。
“互聯(lián)網租房平臺可以利用交易的數(shù)據(jù)完成信用體系的沉淀，保障租客以及房東的權益，讓整個生態(tài)鏈的人群得到體驗的升級。”在成笑君看來，現(xiàn)在的年輕人經歷了近20年的互聯(lián)網教育，他們有能力在網絡上進行比較和篩眩只要滿足舒適、安全等需求，保證房屋信息真實、有租后保障等，租房客甚至在線上就可以完成這個產品的選擇，這一點在傳統(tǒng)模式下，根本得不到滿足。
調查顯示，和整體租客人群相比，年輕人租房做決策更果斷。近七成的“95后”只看一次房就會決定是否租房，九成的“90后”“95后”后會選擇在看房后一天以內簽約�！�95后”平均只需要0.72天就會建立租約，而整體租客人群則平均需要0.95天。
有專家認為，在大中城市，住房租賃市場作為年輕人日常剛需生活的一環(huán)，本身具有價值潛力和巨大市常在消費升級和經濟轉型的大背景下，深挖服務是企業(yè)發(fā)展的核心。
長租公寓尋求新的著力點
近年來，伴隨“租購并舉”“租售同權”等各項政策逐步推進，房企、房地產中介、專業(yè)租賃機構、連鎖酒店、金融機構和互聯(lián)網公司，紛紛試水長租公寓。有報道顯示，近兩年已有10多家房企相繼進入長租公寓市場，包括萬科、綠地、龍湖、旭輝、深業(yè)、金地、招商蛇口及上海地產集團在內的多家企業(yè)。
據(jù)統(tǒng)計，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量合計達300多個，管理房間數(shù)量超過200萬間。僅北京目前已開業(yè)的集中式長租公寓品牌就有20多個，若加上小品牌，總數(shù)則可達到70多個。
相對于傳統(tǒng)租房市場，“90后”“95后”更加偏愛集中式長租公寓。行業(yè)調查報告顯示，在北上廣深等經濟發(fā)達地區(qū)的租房市場，長租公寓成為不少年輕人的首選，不少品牌公寓的入住率達到90%以上。
長租公寓除了獨立私享的臥室、衛(wèi)浴等，基本都配備了社區(qū)共享的書房、會客廳、廚房、健身房、影音廳、娛樂室等功能區(qū)域。多數(shù)長租公寓還建立了管家負責制，即每家門店都配有一位管家進行租前或租后服務。
在一些租房品牌頻現(xiàn)甲醛超標事件之后，對于重視裝修裝飾的“90后”“95后”新興租客來說，以“信用租房”免押金的長租公寓未免不是一種理想選擇。
不大的院子里，活動空間、健身場所、影音區(qū)、小餐廳、咖啡室和小超市俱全。通過實地走訪北京歡樂谷7號工場的一棟長租公寓，記者發(fā)現(xiàn)，公寓的租住者幾乎都是年輕人，而其房間內部loft式的設計，也滿足了不怕“登高爬梯”的青年人對于狹小空間內功能分區(qū)的要求。令人印象更為深刻的是，由于年齡和社群相近，又同為租客，通過共享公共空間，長租公寓中的居住者彼此之間也較為熟絡。多位受訪者都對記者表示，除了租金相對低廉以外，可以滿足部分年輕人的社交需求也是所在公寓的一大亮點。
“長租公寓作為一種租房產品，必須抓樁90后’一代年輕人的新特征�！毕嘣⒏笨偨浝韽埗嘀赋觯瑥淖夥渴袌鲂庐a品運營的角度來看，“90后”已經成為社群的主力，如果不從他們的個性化需求入手，那么長租公寓發(fā)展就失去了應有的活力。不可否認的是，在學習西方公寓提供“社交圈”模式后，業(yè)界在不久之前還期待著長租公寓的萬億藍�？臻g改變租房市場的現(xiàn)有格局，但隨后爆發(fā)的一系列負面信息，卻使各界陷入了長租公寓是餡餅還是陷阱的爭議之中，并使其面臨著拉高租賃市場價格的指責。
中國社科院在今年9月完成的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》指出，借助國家對長租公寓的融資政策優(yōu)惠，大量資本進入以轉租為主業(yè)的“二房東”市常這些資本公寓進而利用資產證券化手段，撬動更大的資本來爭奪房源，客觀上對部分城市住房租金上漲起到推動作用。但也有業(yè)內人士認為，品牌房企和中介經營的長租公寓，通常有豐富的管理經驗，租金在長期合同的約束下相對穩(wěn)定，長期作用下可以對市場價格起到平抑作用。
雖然當下長租公寓的發(fā)展前景尚不明朗，但是不論資本運作模式如何操作，不可忽視的是，以“90后”的社交消費需求為著力點，長租公寓的發(fā)展模式正在對租房市場新一輪的消費升級產生影響。
