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租金貸變身“套路貸”,住房租賃市場遭遇過度金融化
2018-11-05  來源:中國證券報

當(dāng)上海的長租公寓“寓見公寓”拖欠房東租金、私扣租客房款等事情曝光后,人們才發(fā)現(xiàn)在長租公寓背后隱匿著巨大的資金池,第三方理財平臺、多家銀行也被牽涉其中,其中的金融風(fēng)險不容小覷。YWZ安康新聞網(wǎng)

業(yè)內(nèi)人士表示,“寓見公寓”是房屋租賃行業(yè)“金融化”的典型代表。實(shí)際上,房屋裝修、美容健身等消費(fèi)領(lǐng)域的“金融化”早已出現(xiàn)過,風(fēng)險也時有發(fā)生。怎樣實(shí)現(xiàn)有效的行業(yè)監(jiān)管,避免政策“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”,是這些風(fēng)險事件一再向我們揭示的治理急所。YWZ安康新聞網(wǎng)

剛剛大學(xué)畢業(yè)來滬工作的租客曹暢(化名)最近遇到了麻煩。今年7月,曹暢和寓見資產(chǎn)管理(上海)有限公司(簡稱“寓見資產(chǎn)”)簽訂了一年的房屋租賃合同。但只過了兩個多月,曹暢就被告知因為拖欠房租,他要馬上搬離現(xiàn)在租住的“長租公寓”。更讓他不解的是,他在完全不知情的情況下,辦理了晉商銀行總額1萬多、期限一年的信用貸款。目前還有上萬元的貸款沒還。如果逾期不還,他的征信記錄就會受到影響,以后想貸款買房的時候可能會遇到麻煩。YWZ安康新聞網(wǎng)

這一切要從他簽訂的租房合同,以及長租公寓運(yùn)營方“寓見公寓”的運(yùn)營模式說起。YWZ安康新聞網(wǎng)

曹暢出示給中國證券報記者的房屋租賃合同顯示,房租一個月1264元,寓見收取服務(wù)費(fèi)94元,以后每期服務(wù)費(fèi)按當(dāng)期房租的8%收齲YWZ安康新聞網(wǎng)

最值得注意的是住宿費(fèi)支付方式。有兩種方式:方案一,押一付一的方式支付,租客(乙方)每一個月應(yīng)向寓見(甲方)支付的住宿費(fèi)為1264元;方案二,按分期付款方式支付,若乙方自行放棄方案二或申請的住宿費(fèi)分期付款未通過審核而使用自有資金支付住宿費(fèi)的,則乙方同意住宿費(fèi)的支付方式變更為方案一,具體價格根據(jù)乙方實(shí)際選擇的支付方式另行確認(rèn)。YWZ安康新聞網(wǎng)

“寓見更希望租客通過第三方支付公司來支付房租。如果通過第三方的話,寓見給出的租金更加優(yōu)惠一點(diǎn)!辈軙痴f:“現(xiàn)在看來其實(shí)沒有選擇,就是一種:通過第三方理財公司,付一押一!YWZ安康新聞網(wǎng)

簽訂了租房合同之后,所有的租客都下載了一款“安間”的APP。“安間”上有和寓見的租房電子合同。曹暢還在寓見的要求下安裝了另一款A(yù)PP“元寶e家”!胺制诟犊詈透兑谎阂欢际峭ㄟ^元寶e家完成的。”曹暢介紹。YWZ安康新聞網(wǎng)

中國證券報記者發(fā)現(xiàn),在“元寶e家”里有“房租e分期”業(yè)務(wù)。要想辦理房租分期,需要四個步驟:商戶創(chuàng)建,聯(lián)系商家創(chuàng)建分期訂單并生成二維碼;用戶完善,掃描二維碼確認(rèn)訂單并完善個人資料;風(fēng)控審核,元寶審核后遞交資方審核;申請成功,資方審核通過后,受用戶委托放款至申請人指定商家。租房和家裝都可以申請分期付款。YWZ安康新聞網(wǎng)

某城商行相關(guān)人士透露,這款“元寶e家”APP是完成“未經(jīng)租戶授權(quán)而申請貸款”的關(guān)鍵一步。這里內(nèi)嵌了銀行所需要的開戶要求!翱赡苁呛苄〉淖,或者是閃現(xiàn)時間很短,客戶只有勾選授權(quán)才能進(jìn)入下一步。但只要勾選了就表示客戶同意了!痹撊耸糠Q:“沒有APP,整個貸款步驟完不成。因為現(xiàn)在對銀行的監(jiān)管很嚴(yán),銀行不敢不經(jīng)過客戶授權(quán)就開戶并發(fā)放貸款!YWZ安康新聞網(wǎng)

但曹暢至今否認(rèn)在“安間”上有過授權(quán),和“元寶e家”也沒有任何形式的協(xié)議。“從頭到尾就只有一份租房合同。”曹暢說。不過,他承認(rèn),不少租客在寓見的要求下,手持身份證拍照或拍攝視頻后上傳到了“元寶e家”上。這些照片或視頻可能被用作銀行開戶。YWZ安康新聞網(wǎng)

曹暢介紹,他每個月的房租都是通過“元寶e家”付給寓見公寓。所有的租客只跟“元寶e家”、寓見公寓打交道,并不接觸房東。目前,安間APP已無法打開,但“元寶e家”仍能正常使用。YWZ安康新聞網(wǎng)

線上租房YWZ安康新聞網(wǎng)

在被告知拖欠房租、要求搬離寓見公寓后,曹暢想起來要查一下自己的征信記錄。這一查讓他大吃一驚:他已經(jīng)辦理了晉商銀行的一年期信用貸款,總額1萬多元。YWZ安康新聞網(wǎng)

和眾多租戶聯(lián)系過以后,曹暢驚呆了:租戶的信用信息被“打包”給了不同銀行,除了晉商銀行,還有徽商銀行等,分別辦理了無抵押信用貸款,期限大多為一年。但這些信用貸款并沒有放給租客個人,而是放給了寓見公寓。截至10月31日,寓見公寓租客QQ維權(quán)總?cè)阂殉^2000人。YWZ安康新聞網(wǎng)

此時,寓見公寓的運(yùn)作模式才得以浮出水面:寓見公寓從房東處整租房屋5年。通過“元寶e家”等第三方公司套取客戶信息、套取銀行貸款,分期支付給房東。此外,有部分租客反映,寓見公寓提前收取了租客一年以上的房租,但仍舊分期支付給房東。從銀行套取的貸款和房客預(yù)支的房租這兩部分加起來,有大量資金沉淀在寓見公寓。YWZ安康新聞網(wǎng)

寓見公寓為上海小寓信息科技有限公司(簡稱“小寓科技”)旗下品牌。國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示,小寓科技已經(jīng)被列入“經(jīng)營異常名錄”。小寓科技成立于2014年,注冊資本26.31萬元,法人代表程遠(yuǎn)。共有8名股東:林小森實(shí)繳出資2.1923萬元,YUJ PARTNERS LIMITED實(shí)繳出資4.4997萬元,Ceyuan III YHHK LIMITED實(shí)繳出資2.9998萬元,上海寓程商務(wù)咨詢中心(有限合伙)實(shí)繳出資1.3157萬元,上海寓郭商務(wù)咨詢中心(有限合伙)實(shí)繳出資0.6756萬元,Shunwei Ventures II (Hong Kong) LIMITED實(shí)繳出資3.9997萬元,程遠(yuǎn)實(shí)繳出資6.5475萬元,上海寓益商務(wù)咨詢中心(有限合伙)實(shí)繳出資4.0837萬元。YWZ安康新聞網(wǎng)

相較于股東最多幾萬元的出資,小寓科技管理的資金數(shù)目是非常龐大的。據(jù)其官網(wǎng)介紹,小寓科技成立4年以來,管理資產(chǎn)超過300億元,F(xiàn)已布局上海及華東,已開門店43家,開業(yè)房源數(shù)超過20000套,并規(guī)劃在3年內(nèi)發(fā)展到1000個項目、30萬套的服務(wù)規(guī)模,擁有五大產(chǎn)品線,覆蓋分散式和集中式公寓,包括寓見家、寓見Plus、安間公寓、綠庭公寓、尚林行政服務(wù)式公寓。但公司網(wǎng)頁目前已無法打開。YWZ安康新聞網(wǎng)

“企信寶”顯示,小寓科技在2014年6月獲得險峰長青數(shù)百萬人民幣的天使輪投資;2015年3月獲得策源創(chuàng)投、順為資本數(shù)百萬美元的A輪投資。YWZ安康新聞網(wǎng)

而前文所述沉淀資金以及投資方投入的資金,去向成謎。YWZ安康新聞網(wǎng)

10月16日,寓見公寓在總部張貼公告稱,寓見公寓自2014年3月創(chuàng)立以來,和大多數(shù)創(chuàng)業(yè)公司一樣,經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)大潮的一路起伏和坎坷。現(xiàn)在非常抱歉地告知大家,公司因為整個行業(yè)的深刻變化和調(diào)整,以及自身的經(jīng)營管理不善,已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金短缺,公司股權(quán)已全部質(zhì)押給貸款銀行,賬戶管理權(quán)已被貸款銀行全面接收,公司已經(jīng)沒有任何資金可以調(diào)配。YWZ安康新聞網(wǎng)

10月20日,部分租客到上海市徐匯經(jīng)偵報案。租客反映,通過半年付、全年付、異?劭、現(xiàn)金付、網(wǎng)付(支付寶)、微信寓見小程序收款等途徑轉(zhuǎn)給寓見公寓的資金,至今去向成謎,無法追回。租客的核心問題是,能否退還租金及押金,會以哪種方式退還,是否能有時間節(jié)點(diǎn);如無法退還押金,能否與房東或多方達(dá)成合法協(xié)議,或繼續(xù)履行手中合同到租住合約期滿,且不承擔(dān)二次費(fèi)用;貸款是否要繼續(xù)還,是否影響征信。YWZ安康新聞網(wǎng)

租客的上述問題至今沒有答復(fù)。YWZ安康新聞網(wǎng)

相關(guān)方面給出的初步建議是,租客到中國人民銀行自助查詢征信情況,針對不合理征信可向監(jiān)管部門反映;金融辦負(fù)責(zé)聯(lián)系涉事銀行,凍結(jié)租戶3-5個月的資金,不會上征信系統(tǒng);元寶e家屬于P2P,沒有上征信的資格,目前還在調(diào)查,寓見那邊也在協(xié)調(diào)中;和房東協(xié)商,保障租客租住權(quán)。YWZ安康新聞網(wǎng)

到現(xiàn)場處理問題的晉商銀行并未給出解決方案。倒是通過“元寶e家”臨時增加了“借款合同”一項,讓租客們哭笑不得。YWZ安康新聞網(wǎng)

未經(jīng)授權(quán)的貸款 泛“金融化”YWZ安康新聞網(wǎng)

隨著寓見公寓陷入經(jīng)營困境,與其有資金業(yè)務(wù)的多家機(jī)構(gòu)也牽涉其中。YWZ安康新聞網(wǎng)

上海華瑞銀行10月15日在寓見公寓總部大門張貼的“關(guān)于敦促寓見公司保障我行信貸資產(chǎn)安全的告知函”指出,“鑒于你公司經(jīng)營部分長租公寓裝修資產(chǎn)系使用我行貸款資金形成,相關(guān)房屋出租產(chǎn)生的租金收入為上述貸款的還款來源。未經(jīng)我行允許,不得擅自處置上述裝修資產(chǎn)。在相關(guān)貸款結(jié)清前,對于危及我行信貸資產(chǎn)安全的情形,我行保留訴諸法律維護(hù)我行權(quán)益的權(quán)利!YWZ安康新聞網(wǎng)

除了牽涉寓見公寓,元寶e家還深陷另外兩家租房“被貸款”公司:北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、上海的愛生活愛公寓。這兩個長租公寓均出現(xiàn)運(yùn)營問題,而租客都表示在不知情的情況下在元寶e家辦理了信用貸款。YWZ安康新聞網(wǎng)

寓見公寓也不是租房市場金融化模式下倒掉的第一家。今年8月,長租公寓品牌“鼎家”因經(jīng)營不善破產(chǎn)。鼎家租客通過銀行卡綁定“51返唄”(現(xiàn)更名為“愛上街”)的APP,一次性把租金付給了鼎家,再按月支付給房東。因鼎家破產(chǎn)而受損的租戶約4000戶,涉及的網(wǎng)貸平臺除了“愛上街”外還有五家。YWZ安康新聞網(wǎng)

除此之外,好租好注愛家愛公寓、長沙優(yōu)租客、愷信亞洲、咖啡貓等長租公寓“爆雷”,其模式與“寓見公寓”、“鼎家”等如出一轍:資金鏈斷裂引發(fā)運(yùn)營危機(jī)。從2017年底至今,長租公寓風(fēng)險暴露明顯加速。YWZ安康新聞網(wǎng)

業(yè)內(nèi)人士指出,上述長租公寓,都不是單純的二房東,他們都渴望通過“資本運(yùn)作”來獲利。其業(yè)務(wù)本質(zhì)與當(dāng)年的裝潢預(yù)收款,美容美發(fā)、健身預(yù)付卡一樣,形成資金池,靠錢生錢并實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。與以往的模式不同的是,長租公寓還套出了金融機(jī)構(gòu)的錢,是加了杠桿的資金池,其風(fēng)險更大。YWZ安康新聞網(wǎng)

“租金貸”是長租公寓加杠桿的一大利器。銀行、消費(fèi)金融公司等在“租購并舉”的號召下涌入,為長租公寓各參與主體提供場景金融服務(wù)。“租金貸”因此應(yīng)運(yùn)而生,其模式是租客在和長租公寓簽約時,金融機(jī)構(gòu)或第三方財富公司替租客支付全年甚至兩年的房租,提前將租金預(yù)付給長租公寓,而租客則須向該金融機(jī)構(gòu)按月清還租房貸款。YWZ安康新聞網(wǎng)

但在實(shí)際操作中,不少租客是在不知情的情況下使用了租金貸產(chǎn)品。在實(shí)際獲得貸款后,長租公寓方違規(guī)動用資金池,將該部分資金投入于爭搶房源的競爭中,甚至挪作他用。YWZ安康新聞網(wǎng)

對此,華東政法大學(xué)陳岱松教授指出,離開了以主營業(yè)務(wù)收益為主要盈利來源的創(chuàng)新都存在很大風(fēng)險。一系列長租公寓破產(chǎn)、跑路給市場和政府提了個醒,有必要盡快導(dǎo)入相應(yīng)的政策法規(guī),對其進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管,尤其要避免長租公寓運(yùn)營和金融鏈條發(fā)生明顯的對接,以便控制金融風(fēng)險,控制整個行業(yè)的不良取向。YWZ安康新聞網(wǎng)

(責(zé)編:牟慶紅)