日前,中金公司發(fā)布《數(shù)說中國存量住房》報(bào)告(以下簡稱《報(bào)告》),基于第六次全國人口普查和2015年1%人口抽樣等調(diào)查數(shù)據(jù)。報(bào)告認(rèn)為,城鎮(zhèn)住房未過剩,低質(zhì)量住房比例高;20%城鎮(zhèn)家庭無房,15%有兩套以上房產(chǎn)。
《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示,2017年末中國城鎮(zhèn)住房存量達(dá)2.74億套(不含集體戶),對應(yīng)存量面積261億平方米,家庭戶戶均擁有住房1.13套。其中,城區(qū)住房1.59億套,對應(yīng)面積145.9億平方米,戶均住房1.07套;鎮(zhèn)區(qū)住房1.15億套,對應(yīng)面積115.4億平方米,戶均住房1.21套;诖,中金認(rèn)為,中國城鎮(zhèn)范圍住房總量基本合理,但城區(qū)仍略有不足。
值得注意的是,存量房中仍有較高比例的低質(zhì)量住房。這不僅預(yù)示著大量的拆除、改建,也意味著巨大的潛在改善型需求。
《報(bào)告》指出,目前中國城鎮(zhèn)家庭戶住房自有化率80%,若包含集體戶則為75%。在全部城鎮(zhèn)家庭戶中,20%的城鎮(zhèn)家庭沒有自有住房,65%的家庭有一套房,15%的家庭擁有兩套及以上的住房,戶均擁有3.2套。
從住房實(shí)際使用情況來看,僅有一套房的家庭幾乎全部自祝擁有兩套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、閑置1.2套。20%的無房戶全部租房,其中一半單獨(dú)租注一半為合租。
另外,在過去十年中,由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程快于住房凈新增速度,家庭戶戶均擁有住房套數(shù)呈下降趨勢!秷(bào)告》數(shù)據(jù)顯示,2010年普查時(shí),城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房套數(shù)為1.16,城區(qū)為1.09;而2017年末,這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別下降至1.13和1.07。
根據(jù)《報(bào)告》,2017年末,中國城鎮(zhèn)廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%,其中城區(qū)分別為14.7%和9.7%。盡管廣義空置率看似偏高,但真正可比口徑的狹義空置率處于合理區(qū)間,其中城區(qū)狹義空置率低于美國、日本等成熟市場水平。值得注意的是,中國城鎮(zhèn)空置率在過去十年中呈現(xiàn)下降趨勢。
同時(shí),《報(bào)告》顯示,2017年末,違規(guī)的無證房屋(包含小產(chǎn)權(quán)房和違建房屋)存量面積31億平方米,占城鎮(zhèn)存量住房的12%。若扣除此類無證房屋,實(shí)際擁有產(chǎn)權(quán)的住房可能會出現(xiàn)短缺。
中金認(rèn)為,正因?yàn)樽》靠偭坎⒉贿^剩、質(zhì)量亟待提升、擁有多套房的家庭只是少數(shù)、空置率實(shí)際上并不高,在過去這些年,房價(jià)才會一直上漲,這在本質(zhì)上是供需矛盾的結(jié)果。 綜合