證券時(shí)報(bào)記者 吳家明
與傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)不同,多地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直被認(rèn)為供過(guò)于求。都說(shuō)寫(xiě)字樓是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表,深圳、廣州的一些成熟商務(wù)中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)也正悄然發(fā)生變化。
二房東模式盛行
“我們公司之前想在福田的嘉里建設(shè)廣場(chǎng)租辦公室,但卻被婉拒。一些統(tǒng)一業(yè)權(quán)、定位高端的寫(xiě)字樓會(huì)挑客,各個(gè)寫(xiě)字樓的定位也不同。”在深圳經(jīng)營(yíng)互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的陳先生告訴記者。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái),深圳的寫(xiě)字樓出現(xiàn)過(guò)這樣的兩極分化:一方面是部分乙級(jí)寫(xiě)字樓降低租金吸引中低端租客,另一方面則是高品質(zhì)超級(jí)寫(xiě)字樓會(huì)“選客”。這兩類寫(xiě)字樓也代表著兩種不同的開(kāi)發(fā)模式:一類是由民企主導(dǎo)的分割散售,另一類是統(tǒng)一業(yè)權(quán)、管理相對(duì)較好的只租不售。
不過(guò),記者在福田中心區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn),一些高端甲級(jí)寫(xiě)字樓近期也開(kāi)始放下“身段”,甚至推出了一些特價(jià)單位。“卓越時(shí)代之前的月租金普遍在每平方米200元以上,現(xiàn)在有一些特價(jià)單位,月租金在180元左右。”從事寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)的吳經(jīng)理告訴記者。“如果覺(jué)得貴,在附近的鳳凰大廈也有特價(jià)的寫(xiě)字樓單位,月租金在每平方米150元至180元之間。”
作為目前深圳寫(xiě)字樓最為集中的片區(qū),記者在福田CBD(中央商務(wù)區(qū))調(diào)查發(fā)現(xiàn),這里的寫(xiě)字樓基本上都存在著空置現(xiàn)象,數(shù)量或多或少?罩矛F(xiàn)象或許與金融機(jī)構(gòu)退租有著密切的關(guān)系!斑@里辦公以金融行業(yè)為主,但從2018年暑期開(kāi)始出現(xiàn)一些金融公司退租的現(xiàn)象,加上過(guò)去P2P(個(gè)人對(duì)個(gè)人網(wǎng)絡(luò)借貸)倒閉潮的余波以及目前金融市場(chǎng)表現(xiàn)較為低迷,致使一些寫(xiě)字樓的空置面積有增無(wú)減。”在福田從事寫(xiě)字樓租中介5年的蘇經(jīng)理告訴記者,“辦公物業(yè)出租情況是對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的反映。你看,跟租普通房子不一樣,我們只向?qū)懽謽堑臉I(yè)主收傭金!
第一太平戴維斯深圳商業(yè)樓宇部助理董事李擇文對(duì)記者表示,受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和金融市場(chǎng)表現(xiàn)低迷的影響,深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了一些包括金融企業(yè)在內(nèi)的客戶退租現(xiàn)象。有消息稱,深圳一地標(biāo)性建筑近期也曾出現(xiàn)近10層近3萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓退租情況。
在專業(yè)人士看來(lái),一些寫(xiě)字樓出現(xiàn)降租、空置率較高的原因除了位置和配套,還有一個(gè)重要的原因:二房東模式。
記者走訪了福田、南山、羅湖寫(xiě)字樓區(qū)域,發(fā)現(xiàn)確實(shí)有一些專門(mén)的商務(wù)辦公服務(wù)公司或個(gè)人提前租下幾層寫(xiě)字樓,然后在分割成小單位轉(zhuǎn)租出去,利用租金差價(jià)盈利,甚至利用承租下來(lái)的寫(xiě)字樓去銀行套出貸款。
目前,深圳開(kāi)發(fā)商對(duì)寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)模式從此前的“開(kāi)發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型“開(kāi)發(fā)-自持”。“深圳一些寫(xiě)字樓選擇開(kāi)發(fā)-銷售的模式,也就是被散賣(mài),會(huì)對(duì)后期的物管、業(yè)態(tài)以及環(huán)境產(chǎn)生一定破壞。散賣(mài)的盈利模式容易導(dǎo)致整體經(jīng)營(yíng)一致性的欠缺,無(wú)法使價(jià)值最大化。”蘇經(jīng)理表示,“一些寫(xiě)字樓雖被自持,但還是會(huì)被一些二房東承租下來(lái),再進(jìn)行出租,一旦市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變,就會(huì)有大量寫(xiě)字樓壓在手上,這些二房東也只好通過(guò)降租金、提供更多如增加免租期及對(duì)優(yōu)質(zhì)大客戶的租金折扣等優(yōu)惠政策,以換取更高的項(xiàng)目入駐率,導(dǎo)致甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金出現(xiàn)下跌!
即使同在福田中心區(qū),一些位置相對(duì)較差的寫(xiě)字樓出租情況也不容樂(lè)觀。“我們公司在蓮花北片區(qū),最近業(yè)主方主動(dòng)提出免3個(gè)月的租金,希望我們續(xù)租!睆V電文創(chuàng)中心一互聯(lián)網(wǎng)公司負(fù)責(zé)人彭經(jīng)理告訴記者,“目前我們還在考慮。其實(shí)我們沒(méi)有跟業(yè)主方直接簽約,而是跟二房東!
租金有所下降,對(duì)于一些企業(yè)來(lái)說(shuō)可選擇的地方也就多了起來(lái),并出現(xiàn)一些跨區(qū)搬遷的現(xiàn)象。“后來(lái),我們把公司搬到了羅湖蔡屋圍,這里的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金相對(duì)福田CBD來(lái)說(shuō)低一些,交通配套也還不錯(cuò)!标愊壬嬖V記者。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),羅湖傳統(tǒng)的商務(wù)中心地標(biāo)如地王大廈,目前的月租金大概在每平方米180元至200元左右,價(jià)格跟去年基本持平。
大量新增供應(yīng)入市
對(duì)于寫(xiě)字樓的空置率,市場(chǎng)普遍認(rèn)為大量入市的新寫(xiě)字樓導(dǎo)致供應(yīng)過(guò)剩,沖擊了寫(xiě)字樓市!凹词乖诟L顲BD,剛剛?cè)牖锊痪玫钠桨步鹑谥行、中洲大廈以及即將入市的金地中心,新的寫(xiě)字樓大量入市,導(dǎo)致租金上漲乏力!碧K經(jīng)理說(shuō),“深圳一些較遠(yuǎn)的片區(qū),如龍崗那邊的寫(xiě)字樓空置率會(huì)更高。”
高力國(guó)際最新發(fā)布的報(bào)告顯示,自2008年以來(lái),深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金的年復(fù)合增長(zhǎng)率為5.1%,在一線城市中表現(xiàn)最優(yōu)。不過(guò),截至2018年底深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為每平方米每月237元,同比回落0.6%。高力國(guó)際認(rèn)為,深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)即將步入供應(yīng)過(guò)剩時(shí)期,新增供應(yīng)將在未來(lái)5年內(nèi)達(dá)到歷史峰值。由中美貿(mào)易摩擦引起的經(jīng)濟(jì)不確定性可能會(huì)在短期內(nèi)抑制需求增長(zhǎng),大量新增供應(yīng)的入市勢(shì)必將在中短期內(nèi)令全市平均空置率進(jìn)一步提升。
與深圳商務(wù)中心區(qū)不同,廣州商務(wù)中心區(qū)的多數(shù)寫(xiě)字樓仍然采用“開(kāi)發(fā)-銷售”,也即散賣(mài)模式。記者在廣州寫(xiě)字樓最為集中的珠江新城CBD調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn),包括富力、越秀等企業(yè)開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓都采取了“開(kāi)發(fā)-銷售”模式,不過(guò),珠江新城新寫(xiě)字摟項(xiàng)目的銷售情況良好,如富力東山新天地項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)打出“4字頭”的寫(xiě)字樓售價(jià),不過(guò)均已售罄!斑@邊的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金多數(shù)在每平方米160到180元左右,最高端的廣州東西塔的租金較高,現(xiàn)在有些單位放租價(jià)在每平方米250元左右。”在該片區(qū)從事寫(xiě)字樓中介生意的黃經(jīng)理告訴記者,“與深圳相比,廣州高端的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金相對(duì)較低。”
“其實(shí),寫(xiě)字樓的空置率從停車(chē)場(chǎng)的空位也能略知一二!秉S經(jīng)理表示,“像對(duì)面的建滔廣場(chǎng),目前工作日的停車(chē)場(chǎng)都有300多個(gè)空位!
其實(shí),廣州與深圳的寫(xiě)字樓都面臨共同的難題:大量新供應(yīng)即將面世。公開(kāi)信息顯示,未來(lái)5年廣州琶洲和金融城有大量的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目將落成并完成交付,預(yù)計(jì)將帶來(lái)600萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。
對(duì)于大量新增供應(yīng),聯(lián)合辦公的興起成為吸納新增和空置寫(xiě)字樓的主力軍。此外,在不少公司退租、改租的情況下,聯(lián)合辦公也成為商業(yè)寫(xiě)字樓領(lǐng)域的黑馬,甚至開(kāi)始承接許多退出甲級(jí)寫(xiě)字樓的用戶。
從2015年開(kāi)始,聯(lián)合辦公行業(yè)就開(kāi)始出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。在深圳市場(chǎng),聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商繼續(xù)加速擴(kuò)張。有分析人士稱,初創(chuàng)企業(yè)對(duì)聯(lián)合辦公空間需求的日益增加,推動(dòng)了該領(lǐng)域的發(fā)展。有分析人士表示,在特殊的調(diào)控政策和地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存、轉(zhuǎn)型升級(jí)背景的催生下,依托于靈活辦公的需求和生態(tài)場(chǎng)景建設(shè)的愿景,體量龐大的聯(lián)合辦公或許能產(chǎn)生更多不同的結(jié)局,但缺乏明確的盈利模式則成為行業(yè)亟待解決的痛點(diǎn)。雖然偶有品牌間或宣布單店或區(qū)域盈利,但規(guī)模化盈利仍未出現(xiàn)。