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記者 袁景智攝
“今年前五月北京市商品住宅銷售面積增長(zhǎng)8.9%；5月，深圳新入市的三個(gè)樓盤全部‘日光’；今年6月，北京總價(jià)2000萬(wàn)元以上的居住類物業(yè)，單周簽約套數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新高。”今年以來(lái)，像北京、深圳等一線城市，無(wú)論是普通商品房還是高級(jí)住宅都呈現(xiàn)出增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其是進(jìn)入5月，同時(shí)這些城市的房?jī)r(jià)也隨之漲起。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至5月份全國(guó)商品房銷售額出現(xiàn)了自2014年年初以來(lái)首次同比正增長(zhǎng)。
在全國(guó)樓市升溫大背景下，陜西樓市表現(xiàn)如何？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌？
上半年西安房?jī)r(jià)穩(wěn)定 交易增長(zhǎng) 三線城市房?jī)r(jià)仍呈降勢(shì)
6月23日，端午小長(zhǎng)假收假第一天，記者來(lái)到咸寧西路的“樂(lè)居都會(huì)廣場(chǎng)”售樓中心，這里正在銷售商鋪及住宅房為一體的樓房，當(dāng)被問(wèn)及近日銷售情況時(shí)，售樓主管劉小姐告訴記者：“今年五六月份的銷量與前幾個(gè)月相比有增長(zhǎng)，不過(guò)幅度不大，但樓款收回量猛增，以前兩三天能收回二三十萬(wàn)元，現(xiàn)在一天就可以。”
另一邊，工作不到一年的合能地產(chǎn)銷售員小邢剛剛買了新車曬到朋友圈，“最近業(yè)績(jī)不錯(cuò)，賺了點(diǎn)小錢，給自己買個(gè)上下班代步工具。”記者隨即問(wèn)小邢，業(yè)績(jī)不錯(cuò)是否跟最近樓市整體環(huán)境有關(guān)，小邢說(shuō)：“業(yè)績(jī)提升與近來(lái)大環(huán)境利好必然有關(guān)系，從我和同事的銷售狀況看，五六月份銷量比前幾個(gè)月好一些，但是變化不是太大。我覺(jué)得最主要還是看樓盤、看戶型。”
西安市搜房網(wǎng)的小宋給記者提供的一組數(shù)據(jù)可以看出，從今年2月份以來(lái)，也就是春節(jié)過(guò)后，西安市樓房銷量逐月增長(zhǎng)，5月達(dá)到新高。在銷量方面，西安基本保持與全國(guó)相同節(jié)奏的走勢(shì)，但市民似乎更關(guān)心與他們買房息息相關(guān)的最重要的房?jī)r(jià)是否也在追隨全國(guó)走勢(shì)。
事實(shí)上，記者通過(guò)走訪發(fā)現(xiàn)，西安市5月份新建住房?jī)r(jià)格與上月基本持平，沒(méi)有顯著變化。反而同比有下降，降幅較為明顯。數(shù)據(jù)顯示西安市5月份房?jī)r(jià)同比下降5.8個(gè)百分點(diǎn)。反觀全國(guó)樓市升溫，房?jī)r(jià)觸底反彈，其實(shí)主要還是北上廣深一線城市漲幅較大所致，城市間分化加劇。據(jù)測(cè)算，5月份這4個(gè)一線城市最高漲幅達(dá)到6.7%，環(huán)比擴(kuò)大4.9個(gè)百分點(diǎn)。如此大的漲幅，難怪讓關(guān)注樓市的市民為此一驚，并開(kāi)始懷疑房?jī)r(jià)是否觸底反彈。事實(shí)上，除了一線城市外，目前，全國(guó)二線城市房?jī)r(jià)整體較為穩(wěn)定，大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然下降。就陜西來(lái)看，陜北地區(qū)延安市、榆林市等地房?jī)r(jià)在被哄抬之后近兩年來(lái)一直呈現(xiàn)下跌走勢(shì)，尤其是榆林神木。
房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)暴漲暴跌
近期房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定暫時(shí)給關(guān)注房?jī)r(jià)的消費(fèi)者吃了一顆定心丸。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，仍在考慮日后購(gòu)買和銷售的買賣雙方似乎更關(guān)心：一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始飆升后，會(huì)不會(huì)帶動(dòng)二、三線城市的房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，抑或是再次出現(xiàn)暴漲暴跌的狀態(tài)？
“不會(huì)。”這是交大房地產(chǎn)研究所楊東朗教授給出的答案。
“從目前全國(guó)樓市波動(dòng)的態(tài)勢(shì)來(lái)看，一切都正常。房地產(chǎn)是一項(xiàng)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，最能反映一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)。新常態(tài)下，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍處在下行階段，由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中高速增長(zhǎng)，樓市也如此。就當(dāng)前陜西樓市現(xiàn)狀看，近幾月我省房產(chǎn)市場(chǎng)基本平穩(wěn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)屬于正常，也在可控范圍之內(nèi)。”楊東朗教授表示，目前西安樓市一切正常，不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌。“依據(jù)前兩年的經(jīng)驗(yàn)積累，一方面政府在全力調(diào)控，另一方面現(xiàn)今的房地產(chǎn)商早就學(xué)會(huì)了適應(yīng)市場(chǎng)，懂得調(diào)節(jié)樓房的市場(chǎng)供應(yīng)量，你看近來(lái)新開(kāi)盤的樓盤，大多都是取量放出，并沒(méi)有全盤托出。要說(shuō)北京、深圳的房?jī)r(jià)上漲也很正常，這些城市樓房基本飽和，而流入人口卻還在不斷增長(zhǎng)，供不應(yīng)求狀態(tài)很容易出現(xiàn)。反觀西安，每年的流入人口遠(yuǎn)不如一線城市，按理來(lái)說(shuō)，西安市場(chǎng)每年樓房的需求量不可能大幅增長(zhǎng)，樓房供應(yīng)量大可以滿足新來(lái)的流入人口。”
在楊教授的提示下，記者算了算，且不說(shuō)剛畢業(yè)的大學(xué)生一般不會(huì)買房，假設(shè)每年進(jìn)入西安就業(yè)的流動(dòng)人口達(dá)20萬(wàn)人次，若以每2人為一戶計(jì)算，每年有10萬(wàn)戶居民需要住宅，平均每戶100平方米，則每年所需住宅大約需1000萬(wàn)平方米。
去庫(kù)存仍是樓市主旋律
那么，在1000萬(wàn)平方米需求的同時(shí)，目前西安樓市的供應(yīng)量又有多少？
記者從搜房網(wǎng)給出的數(shù)據(jù)了解到，截至今年5月底，西安商品房庫(kù)存量約為3000萬(wàn)平方米，其中，住宅存量達(dá)2200萬(wàn)平方米。6月4日，在易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2015年度35城商品房供求關(guān)系專題研究》中，本年度去庫(kù)存壓力榜中，西安在35個(gè)城市里排行第六，大體上可以反映出西安庫(kù)存壓力較大的局面。早在2013年陜西就面臨商品房庫(kù)存量大的事實(shí)，去庫(kù)存一直是近兩年來(lái)陜西房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在今年的前5個(gè)月里，西安樓市的成交量雖然穩(wěn)步回升、不斷摸高，但因?yàn)榍捌诖媪枯^大，加上未及時(shí)“消化”掉的新增供應(yīng)，導(dǎo)致庫(kù)存又有增加，因此去庫(kù)存仍將是下半年西安樓市的主旋律。如果按今年上半年月均近100萬(wàn)平方米的成交量計(jì)算，去住宅庫(kù)存化周期將接近23個(gè)月，與去年底大致持平。
就在記者截稿前，6月25日，西安市政府針對(duì)樓市出臺(tái)了“新九條”，對(duì)購(gòu)房百姓來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本低、信貸支持力度大、解決戶口和上學(xué)難；對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，可以根據(jù)需要調(diào)整土地性質(zhì)，可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整戶型，可以免交相關(guān)稅費(fèi)。從另一角度來(lái)看，這顯然是又一刺激樓市的手法，在一定程度上將緩解庫(kù)存量，將優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
除此之外，2014年以來(lái)，西安房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比下滑17.7%；房地產(chǎn)投資增速下滑14.1%；今年3月之后西安可售面積呈逐步減少趨勢(shì)，幅度大致是每月5%遞減，另外今年5月商品房新批預(yù)售面積減少。預(yù)計(jì)在新增供應(yīng)逐步減少、成交穩(wěn)定上漲態(tài)勢(shì)下，庫(kù)存量有望回歸合理范圍，在此期間，房?jī)r(jià)將保持基本穩(wěn)定狀態(tài)。
