網(wǎng)曝李晨求婚范冰冰，欲送范冰冰迪拜豪華別墅。為什么是迪拜的別墅，而不是紐約、東京或是巴黎的別墅？因為迪拜是真正的土豪之城，更為關(guān)鍵的是，這里的房價還沒有想象的貴。根據(jù)官方統(tǒng)計，這兩年中國人至少在迪拜砸下了3.5億美元，投資各類房產(chǎn)。
很多人可能不知道，迪拜10%的常住人口是中國人，迪拜的第一大貿(mào)易伙伴是中國，目前在阿聯(lián)酋經(jīng)營的中國企業(yè)約有4200家；在迪拜工商會登記注冊的中國企業(yè)超過3000家。作為重要樞紐，大量中國人在迪拜做生意打拼，他們中不少人也在迪拜參與房產(chǎn)投資。根據(jù)迪拜土地局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年大約有1000名中國個人投資者斥資近3.53億美元投資迪拜的土地、住宅和辦公樓，較前年的投資規(guī)模增長了近兩倍。
炒房團(tuán)曾損失慘重
迪拜買房，對溫州、臺州商人來說并不陌生。在上一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前，中國投資客、印度投資客曾經(jīng)匯聚在這個奢靡之城，大家用擊鼓傳花的方式，塑造了中東一大樓市泡沫，有些人掙到了錢，有些人損失慘重。
從阿拉伯灣南岸的一個封閉的小漁村，到享譽全球的中東金融中心與世界奢華之都，迪拜只用了不到30年的時間。從上世紀(jì)90年代末開始，迪拜政府開始大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，迪拜海岸線上的棕櫚島、世界群島、迪拜塔、商業(yè)灣以及迪拜樂園，這些大型項目無一不是世界商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿之作，不僅為迪拜帶來了大量的商業(yè)機(jī)會，而且為迪拜提供了源源不斷的旅游收入與就業(yè)機(jī)會。
2002年開始，迪拜樓市開始向外國人開放，自此房價一路上漲，2008年達(dá)歷史最高水平。在迪拜打拼多年的臺州商人張先生告訴北京青年報記者： “2001年，當(dāng)?shù)匾淮豹毩e墅每平方米只要8000元，到金融危機(jī)之前，房價漲至最高峰，每平方米漲到4萬多元。普通公寓的價格在最高時也達(dá)到了每平方米二三萬元人民幣。”
“很多人看到暴利，轉(zhuǎn)行專門炒房，包括華商在內(nèi)，這個來錢比傳統(tǒng)貿(mào)易快很多。剛開始一套兩套，最后是大家一起整層買，整幢買。”張先生稱，“全世界的炒房團(tuán)都來，印度人最多，一個印度人買了五十幢別墅。溫州、臺州人里面，只要在那邊經(jīng)商幾年的，沒有不買房子的。”
但是金融危機(jī)的突然到來，讓迪拜的樓市泡沫徹底破滅。迪拜房價開始跳水，房價近乎腰斬。在這其中，標(biāo)志性事件是，陷入債務(wù)危機(jī)的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援，以償還棕櫚島集團(tuán)母公司迪拜世界集團(tuán)的部分債務(wù)。
不少在當(dāng)?shù)爻礃堑闹袊倘�、專程趕到迪拜的炒房團(tuán)大多被套。面對跳水的樓價，當(dāng)時大多數(shù)人只能慶幸沒有傾家蕩產(chǎn)買樓。“很多人被折騰怕了，即便后來房價上漲也不太敢參與，寧可租房住。”張先生告訴記者。
政府主動調(diào)控炒作
隨著金融危機(jī)過去，迪拜樓市又開始恢復(fù)。自2012年8月到2014年年末，迪拜樓市售價和租金已經(jīng)分別上漲56%和41%，房地產(chǎn)價格和租金上漲都居世界前列。尤其是迪拜拿下2020年世博會后，房價直線反彈。但從絕對值上，依舊沒有沖過金融危機(jī)前的高點。
被房地產(chǎn)泡沫嚇怕的迪拜當(dāng)?shù)卣查_始擔(dān)心房價上漲過快，推出了一系列調(diào)控措施。迪拜政府將現(xiàn)房登記費用從交易價格的2%提高到了4%。由于迪拜沒有房產(chǎn)稅、流轉(zhuǎn)稅、置業(yè)稅甚至沒有增值稅，將房地產(chǎn)登記費用翻倍的做法成為一項空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策。
在此之后，阿聯(lián)酋中央銀行針對購房又出臺了新的按揭貸款規(guī)定。按照該新政策的規(guī)定，若房地產(chǎn)交易價格低于500萬迪拉姆，國外購房者能夠取得的貸款上限為該成交價格的75%，而阿聯(lián)酋公民取得貸款的比例為80%。若房地產(chǎn)交易價格超過500萬迪拉姆，則國外購房者能夠取得的貸款上限為該成交價格的65%，而本國公民能夠取得70%。
印度土豪是迪拜最大買家
從目前的數(shù)據(jù)來看，印度、巴基斯坦、俄羅斯、歐盟國家、中國都是迪拜樓市的名列居前的投資者來源國。根據(jù)迪拜土地管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年上半年，外國公民總共在迪拜房地產(chǎn)投資超過100億美元，位居榜首的是印度，上半年共投資28億美元。在2013年，約有1000名中國個人投資者花費了3.53億美元投資迪拜的土地、住宅和辦公樓，較前年的投資規(guī)模增長了約兩倍。
在迪拜，中國人聚集最多的是龍城區(qū)域。龍城是中國大陸以外最大的中國商品交易中心。該項目是迪拜老市集（Old dubai）東南面15公里的一個大型建筑，該建筑由2節(jié)龍頭、11節(jié)龍身、1節(jié)龍尾組成，項目長達(dá)1.2公里，外部中間是透光玻璃鋼拱頂，兩旁是金屬鱗片，從天上看極似一條閃光的巨龍。
根據(jù)龍城開發(fā)商納赫勒集團(tuán)估計，約有10萬中國人居住在為龍城配套的國際城，是其總居住人口的一半，而該公司在龍城附近開發(fā)的1000套聯(lián)排別墅中的一半也賣給了中國人。
“雖然前兩年迪拜房價一直處于上漲狀態(tài)，但比起歐洲、香港和新加坡，迪拜的房價還處于比較低的水平。而且受2020年世博會舉辦影響，未來可能還會有一個上漲周期。”龍城開發(fā)商納赫勒集團(tuán)（Nakheel）董事會主席阿里•拉希德•盧塔在上個月舉行的迪拜周上表示。
170萬全家居留簽證
去迪拜買房，和中東土豪做鄰居，有什么要求？北青報記者從海外移民中介高女士處了解，目前來看，迪拜可以投資的房產(chǎn)包括四種：一是經(jīng)濟(jì)型房產(chǎn)，旨在獲得居留許可；二是豪華別墅；三是其他倉庫、酒店、商鋪等；四是大型投資，整棟房產(chǎn)。
投資第一類房產(chǎn)的，主要是為了獲得居留權(quán)，金額也較低。根據(jù)迪拜的規(guī)定，100萬迪拉姆以上（約合人民幣170萬元以上）的房產(chǎn)，全家即可申請迪拜長期居留簽證。
迪拜達(dá)馬克地產(chǎn)公司行政總監(jiān)札伊德表示，迪拜永久居住，不受簽證和簽證期的約束，這種權(quán)利不僅給予投資者，還給予投資者未滿18歲的子女；其次，迪拜稅收少，投資沒有所得稅、交易稅、利得稅，甚至是遺產(chǎn)稅，只有一個注冊費用，是房產(chǎn)價格的4%。
札伊德表示，迪拜房產(chǎn)收益穩(wěn)定變現(xiàn)容易，目前迪拜公寓的均價按使用面積計算約為每平方米4000美元，這一價格只是新加坡的1/3，投資年收益率穩(wěn)定在6%~8%。由于稅收少，房產(chǎn)變現(xiàn)也很容易；由于阿聯(lián)酋迪拉姆匯率與美元掛鉤，所以投資者不用擔(dān)心匯率風(fēng)險。
迪拜房價到底貴不貴？
因為物業(yè)、景觀等不同，很難給出一個迪拜房價的平均數(shù)，但可以通過和其它城市的比較，大致反映出迪拜的房價。
根據(jù)全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)提供商第一太平戴維斯報告統(tǒng)計，2014年香港高端住宅超過4000美元每平方英尺，迪拜為1000美元每平方英尺，新加坡為2000美元每平方英尺，上海優(yōu)質(zhì)樓盤和東京、紐約相當(dāng)，約1500美元每平方英尺。這樣大致折算下來，迪拜的高端豪宅還不如上海、東京、紐約貴。
迪拜租一臥室的公寓，租金在7500-17000迪拉姆，相當(dāng)于2040-3540美元；同樣的公寓，紐約的租金是1990-3240美元。同樣的公寓售價，迪拜的中位數(shù)也與紐約相當(dāng)，190萬迪拉姆，約50萬美元。
在第一太平戴維斯眼中，上海、莫斯科、孟買比做瘋狂過山車，而倫敦、新加坡、香港、巴黎猶如悠悠摩天輪，紐約、悉尼猶如旋轉(zhuǎn)華爾茲，東京猶如陽光小木馬，而迪拜、里約熱內(nèi)盧起伏如秋千。他們認(rèn)為迪拜住宅價格排名居中，但波動劇烈，表現(xiàn)無常。這種判斷一方面是對迪拜投資機(jī)會的認(rèn)可，一方面也是對投資風(fēng)險的揭示。
迪拜房價飄忽不定
迪拜房產(chǎn)雖然漲幅大，但波動也大。自2012年8月到2014年年末，迪拜樓市售價上漲56%。但在這個過程中，隨著石油價格波動和旅游者與居民購買力下降，2014年下半年，迪拜房地產(chǎn)市場迎來第二次低谷。到2015年第一季度，房地產(chǎn)市場依然沒有轉(zhuǎn)好的跡象，伴隨著低谷期新建項目在2015年逐漸上市，供需平衡進(jìn)一步打破，房價變得又不太樂觀了。
阿聯(lián)酋《國民報》5月報道，據(jù)迪拜土地管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)，迪拜房地產(chǎn)市場4月繼續(xù)下行，交易量7311筆，較2014年同期下降51.8%，交易額353億迪拉姆（約合96億美元），較2014年同期下降37.1%。報道稱，迪拜房市交易量從去年底就開始出現(xiàn)持續(xù)下滑，其中部分原因是迪拜政府為使增長過快的房市降溫出臺了一系列政策規(guī)定，包括更加嚴(yán)格的抵押貸款條件、提高房地產(chǎn)交易費用等。
咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行和評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾均預(yù)測2015年迪拜房產(chǎn)平均價格將下降10%-20%。知名評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾則持更加悲觀的態(tài)度，認(rèn)為油價下跌將打擊投資者信心，預(yù)計迪拜房價和租賃價格將下降20%。酒店市場也同樣面臨下行壓力，一季度迪拜酒店房間平均價格為273美元，較去年286美元的平均水平下降了5%。（來源：北京青年報）
